Jak ustrzec się przed kombinacjami deweloperów? Ekspert tłumaczy

Polacy chcą chronić majątek 

Rekord przyznanych kredytów hipotecznych przypadł na lipiec 2021 r., także statystyki z pewnością nie są sporządzone na wyrost. Wiele osób przyśpiesza decyzję o kupnie własnego lokum z obawy, że ceny wzrosną jeszcze bardziej i trudno się temu dziwić.

Strach przed dalszym wzrostem cen nie jest jedynym czynnikiem, który zachęca Polaków do zaciągania kredytów hipotecznych czy też inwestowania oszczędności właśnie w nieruchomości. Lokaty terminowe są oprocentowane znikomo, a za niektóre trzeba nawet dopłacać, co zdecydowanie nie sprzyja zostawieniu swoich pieniędzy w banku. Dodając do tego szybko rosnącą inflację (ceny w lipcu były o 5% wyższe niż przed rokiem), pozostawienie pieniędzy zamrożonych na lokacie poskutkuje realną utratą ich wartości.

Nic więc dziwnego, że Polacy starają się uratować swoje pieniądze. Pewną inwestycją wydają się więc być nieruchomości, które niestety wciąż drożeją. Z danych przedstawionych przez firmę Expander wynika, że średnia cena za mkw dwupokojowego mieszkania w 7 miastach (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław) zbliżają się do 10 tys. zł.

Dane przedstawione przez Expander na podstawie analiz NBP i GUS sięgają drugiej połowy 2006 r. kiedy mieliśmy do czynienia ze olbrzymim skokiem cen mieszkań. Na początku drugiego półrocza 2006 r. za mkw w 7 miastach Polski płaciliśmy jeszcze średnio trochę poniżej 4 tys. zł, na początku 2008 r. było to już 8 tys. zł.

Jak zaznacza Michał Rorbach właściciel Le Premier Nieruchomości i licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami, spośród opinii dotyczących najbliższej przyszłości rynku przeważały dwie opcje.

- Analitycy rynkowi wróżyli dwojako – jedni się zapierali, że będzie bardzo źle i ceny drastycznie spadną ze względu na spadek popytu, podając takie argumenty jak zapaść rynku najmu (lockdown, ograniczone przemieszczanie się, praca i studia zdalne), ale także utrata pracy w niektórych sektorach, trudności z uzyskaniem kredytu – jak np. JDG i spółki, które w wielu bankach już na starcie dostawały odmowę.- przedstawia pierwszą opcję Rorbach.

- Z drugiej strony inni analitycy twierdzili, że nieruchomości się obronią, tłumacząc to niskimi stopami procentowymi (nie było sensu trzymać gotówki na lokatach), i kwestionowali istnienie bańki (rosnące koszty robocizny i materiałów budowlanych, to nie bańka spekulacyjna). Jako drugi argument za bezpieczeństwem lokowania kapitału w ziemi uznawali fakt niezmiennej ilości ziemi, której przecież - w odróżnieniu od ludzi - nie przybywa. - tłumaczy drugą opcję.

Właściciel Le Premier Nieruchomości sam przyznaje, że znacznie bliżej mu do drugiej opcji przedstawianej przez analityków, co zdaje się potwierdzać sytuacja na rynku: - Uważam, że przedstawiciele drugiej wymienionej przeze mnie opcji mają rację. Po krachu na rynku nieruchomości w 2008 r. ceny i tak wróciły, a nawet przebiły poziom z tamtego okresu. Nawet jeśli teraz stracimy kilka-kilkanaście procent na wartości, to prawdopodobnie w perspektywie dekady wyjdziemy na swoje. Na pewno lepiej, niż na lokacie. Kolejnym czynnikiem, który sprawia, że ceny nie spadną, jest bardzo duża migracja gotówki na rynek nieruchomości -.

Bańka czy jednak nie? 

W 2008 r. otwarcie mówiło się o “bańce” na rynku nieruchomości, co oznaczało wymknięcie się cen mieszkań spod kontroli. Co jednak można określić mianem bańki? Jarosław Sadowski główny analityk Expander Advisors mówi o nieproporcjonalnych cenach mieszkań do zarobków. Największa dysproporcja pojawiła się właśnie w na przełomie 2007 i 2008 r. i wtedy mówimy o bańce na rynku mieszkań.

Od 2018 r. dysproporcja między dochodami i cenami mieszkań zaczyna się znowu powiększać, stąd też wieszczenie powstania kolejnej bańki. Jak zauważa jednak Sadowski ceny mieszkań wcale nie muszą nadal rosnąć, z jednego ważnego powodu: - Jest dość prawdopodobne, że już niedługo zaczną rosnąć stopy procentowe. Początkowo nie będzie to miało dużego znaczenia. Jeśli jednak za np. 2-3 lata stopy będą dużo wyższe niż dziś, to wzrost cen z pewność spowolni, a być może nawet dojdzie do ich spadku. Wszystko zależy od tego jak mocno wzrosną stopy procentowe i jak bardzo ceny oderwą się od poziomu wynagrodzeń -.

“Odwrócone licytacje” na rynku mieszkań 

Olbrzymi popyt na mieszkania, z którym mamy obecnie do czynienia może doprowadzić także do sytuacji, w której deweloperzy będą chcieli sprzedać je w najwyższej możliwej cenie.

– Obserwujemy masowe sytuacje wycofywania ofert z rynku. Ktoś wystawia dom za milion złotych, rozpoczyna negocjacje z klientami, po czym nagle wycofuje swoją ofertę i podnosi cenę lub wraca po kilku tygodniach z propozycjami znacznie wyższymi. Jest to działanie nagminne i wynika z faktu, że sprzedający chcą jak najwięcej zarobić na swoich obiektach – mówi Filip Kiżuk z centrum Kiżuk & Michalska. - To już nie jest wyciskanie cytryny, a skórki po cytrynie. Właściciele nieruchomości wiedzą, że sprzedadzą swoje mieszkania czy domy. Chcą to jednak zrobić tak, by nie mieć żadnych wątpliwości, że drożej już się nie dało - dodaje.

Michał Rorbach z Le Premier Nieruchomości przyznaje jednak, że nie spotka się z masową praktyką odwróconych licytacji: - Do tej pory - na szczęście – nie spotykałem się z tym zjawiskiem zbyt często. Potrafię sobie na szybko przypomnieć trzech deweloperów, którzy w perspektywie ostatnich kilku lat postąpili w ten sposób z kupującymi - wspomina. Po chwili jednak dodaje, że taka polityka może zaprowadzić deweloperów w ślepy zaułek: - Mam wrażenie, że niewielu deweloperów będzie chciało zaryzykować tak czarny PR, w dobie wszechobecnej informacji. Na forach osiedli, fanpage’u dewelopera, czy Google można dziś bardzo łatwo doszukać się informacji od niezadowolonych potencjalnych klientów. Pozorny zarobek w krótkim czasie może storpedować długofalowe zyski -.

Pośrednik zwraca także uwagę na gorsze praktyki niż wycofywanie opublikowanych ofert: - Praktyka wycofywania inwestycji, żeby wystawić ją z powrotem z wyższymi cenami, na pewno nie jest na tyle frustrująca, co wycofywanie umów rezerwacyjnych podpisanych – wg nowych kalkulacji dewelopera – w za niskich cenach -.

Jak radzić sobie z niewłaściwymi praktykami deweloperów?

- Należy decydować się na umowy deweloperskie, a nie zadowalać się rezerwacyjnymi. Wszystkie sytuacje, o których wiem, miały miejsce właśnie przy podpisanej umowie rezerwacyjnej, która ma dużo mniejszą moc prawną. Oczywiście, jedna umowa rezerwacyjna nie jest równa drugiej, bo znałem zarówno takie, które radcy prawni po analizie uznawali za noszące znamiona umowy przedwstępnej, jak i takie, które nie szanowały zasady równości stron. - przestrzega Rorbach.

Nasz ekspert uczula klientów także na jeden szczególny przypadek, kiedy powinna zapalić nam się czerwona lampka: - Jeśli deweloper informuje, że dziś może podpisać tylko umowę rezerwacyjną z zaliczką, a całość środków wpłacisz dopiero na koniec budowy i podpiszesz umowę końcową – nie wchodź w to! -. Umowa deweloperska wydaję się więc być najbardziej pewną formą.

O wyżej opisane praktyki deweloperów zapytaliśmy także Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Instytucja opowiedziała, że konsumenci nie zgłaszają tego typu spraw: - Na razie konsumenci nie składają bezpośrednio do UOKiK skarg na opisane działania deweloperów. Mamy jednak sygnały z innych źródeł, że na rynku zdarzają się tego typu nieprawidłowości, co stało się m.in. przyczynkiem do uregulowania umów rezerwacyjnych w nowej ustawie deweloperskiej -.

Dalej UOKiK informuje także o różnicach między umową deweloperską a rezerwacyjną: - Zarówno obowiązująca ustawa deweloperska, jak i nowa, która wejdzie w życie za rok, pozwalają na odstąpienie dewelopera od umowy deweloperskiej tylko w dwóch ściśle określonych przypadkach: gdy nabywca nie dokonuje wpłat albo gdy nie stawia się na odbiór mieszkania. Problem dotyczy raczej umów rezerwacyjnych. W obecnych przepisach rzeczywiście nie są one uregulowane. W nowych klienci zyskają większą ochronę – jeśli do transakcji nie dojdzie z winy dewelopera, będzie on musiał zwrócić opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości. - Nowelizacja do ustawy deweloperskiej została już uchwalona, jej zapisy zaczną jednak obowiązywać dopiero od 1 lipca 2022 roku .

Ostrożni, którzy mają zamiar poczekać, aż nowelizacja wejdzie w życie, muszą więc liczyć się z dużo wyższymi cenami mieszkań w przyszłym roku. - Skoro popyt nie spada, ceny za szybko też nie spadną. Nie należy obawiać się inwestowania w nieruchomości, a jeśli będziemy czekali na obniżki cen za rok, to możemy się negatywnie zaskoczyć - konkluduje szef Le Premier Nieruchomości.