Co robić w przypadku kupna mieszkania z naruszoną ścianą nośną? Ekspert tłumaczy

Jakie uprawnienia przysługują nabywcy w przypadku zakupu nieruchomości z naruszoną ścianą nośną?

Przede wszystkim rękojmia za wady fizyczne nieruchomości. 

Niezależnie od tego, czy kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym, czy wtórnym, sprzedający  ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne sprzedanej nieruchomości. Kiedy można mówić o  wadzie fizycznej nieruchomości? Są to następujące przypadki : 

- gdy kupiona rzecz nie ma właściwości, o istnieniu których sprzedający zapewnił kupującego (w  szczególności gdy pokazał próbkę lub wzór) 

- rzecz/ nieruchomość nie ma właściwości, jakie powinna mieć ze względu na cel oznaczony w  umowie lub wynikający z okoliczności albo przeznaczenia rzeczy 

- rzecz/ nieruchomość została wydana w stanie niezupełnym  

- rzecz/ nieruchomość nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedającego.

Czy uszkodzona ściana nośna podpada pod jedną z tych sytuacji?

Tak, jak najbardziej. Z jednej strony nieruchomość z uszkodzoną ścianą nośną nie ma takich właściwości, jakie powinna mieć i nie trzeba  wcale w umowie określać, jaki jest cel kupna nieruchomości. Wystarczające jest, że kupuje się mieszkanie, nieruchomość czy to na cele mieszkaniowe, czy też do prowadzenia działalności gospodarczej. W każdym wypadku kupujący powinien móc bezpiecznie korzystać z nieruchomości i  nie obawiać się o jej cechy konstrukcyjne. Tak naprawdę jednym z nielicznych wyjątków byłaby sytuacja, gdy kupuje się nieruchomość w celu rozbiórki, ewentualnie generalnego remontu (ale nie takiego kosmetycznego polegającego na przykład na malowaniu ścian wymianie płytek).  

Nieruchomość powinna przede wszystkim nadawać się do bezpiecznego korzystania, użytkowania i  mieszkania. Może czasem zaistnieć spór co do tego, jakie parametry powinna mieć nieruchomość, czy  kupujący wiedział o pewnych wadach czy też nie. Jednakże jeśli okaże się, że ściana nośna nie  zapewnia pełni bezpieczeństwa, wówczas niewątpliwie jest to wada i to wada bardzo istotna.

Czym jest wada ukryta? Czy sprzedający musi poinformować o wadzie?

Wada ukryta jest takim rodzajem wady, o której kupujący nie wiedział w chwili zawierania umowy,  której nie mógł zauważyć przy dochowaniu należytej staranności. Nie jest przy tym konieczne, aby  sprzedający wiedział o istnieniu tej wady, aby ponieść odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Jeśli jednak  sprzedający wiedział o wadzie, wówczas powinien poinformować o tym nabywcę. W przeciwnym  wypadku można mówić o podstępnym zatajeniu wady. Takie zatajenie występuje w szczególności wówczas, gdy sprzedający podejmuje działania mające na celu ukrycie wady, np. maskuje, ukrywa,  zasłania.  

Jeśli sprzedający wie o istnieniu wady, nie ulega wątpliwości, że powinien poinformować o tym  kupującego. Z jednej strony nie można uznawać, że sprzedający każdorazowo, gdy chce sprzedać  nieruchomość, powinien sprawdzać każdą ścianę czy wszystkie elementy konstrukcyjne domu lub  mieszkania, jeśli nic nie wskazuje, że są jakieś problemy. Jeśli jednak okaże się, że jest coś nie tak i to z  tak istotnym elementem, jak ściana nośna, wówczas niewiedza nie zwalnia go z braku  odpowiedzialności, natomiast posiadanie tej wiedzy przy jednoczesnym jej zatajeniu jest bardzo  obciążająca okolicznością dla sprzedającego. Często jednak trudno udowodnić istnienie tej wiedzy,  jednakże ukrycie tak istotnej rzeczy to duże ryzyko, zwłaszcza że wówczas kupujący może wystąpić z  roszczeniem wobec sprzedającego bez konieczności dochowania terminów określonych prawem na  dokonanie zgłoszenia reklamacji.  

Czy ściana musi być uszkodzona np. w 50, 40, 20 proc., czy też wystarczy np. 10? Nie ma żadnego  określonego limitu, katalogu sytuacji, kiedy to można wnosić roszczenie, a kiedy nie. W tego typu  sytuacjach trudno jest samodzielnie orzekać o tak istotnej rzeczy, jak stwierdzenie wady ściany  nośnej. Większość przeciętnych kupujących nie jest po prostu w stanie stwierdzić, że do czegoś  takiego doszło. Trudno jest też udowodnić takie roszczenie bez posłużenia się opinią jakiegoś  rzeczoznawcy, gdyż zwykle nie jest to wada, którą można stwierdzić samodzielnie, „gołym okiem”.  Dlatego dysponowanie taką opinią jest bardzo ważne, wręcz kluczowe, a jeśli sprawa trafiłaby do  sądu, to wówczas nie da się praktycznie udowodnić roszczenia bez opinii biegłego, który określi, czy  ściana jest uszkodzona, w jakim stopniu i jaki to może mieć wpływ na bezpieczeństwo budynku i  korzystanie z nieruchomości.  

Co się stanie, jeśli sprzedający zataił wadę, mimo że o niej wiedział? Jeśli sprawa wyjdzie na jaw,  pozbawi się jakiejkolwiek możliwości obrony i również wydłuży kupującemu czas na zgłaszanie  roszczeń. Przepisy nie nakładają wprost obowiązku udzielania takich informacji, jednakże nie ulega  wątpliwości, że jest to informacja na tyle istotna, że niepoinformowanie o tym to zła wola  sprzedającego, co może rodzić daleko idące konsekwencje prawne, jak chociażby możliwość uzyskania  odszkodowania z powodu nienależytego wywiązania się z umowy.

Co mogę zrobić? Jakie mam możliwości?

Kupujący ma prawo do żądania obniżenia ceny lub odstąpić od umowy, chyba że sprzedawca wymieni  rzecz na taką wolną od wad albo usunie wadę. W sprawach związanych z nieruchomościami raczej  trudno mówić o wymianie na rzecz wolną od wad (takie przypadki są raczej rzadkie), a raczej o  naprawie, obniżeniu ceny, bądź odstąpieniu od umowy. I tak – kupujący wysyła pisemne, zgłoszenie, w  którym składa oświadczenie o obniżeniu ceny bądź odstąpieniu od umowy. Jeśli decydujemy się na  złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny, powinno ono być skonkretyzowane, to jest powinno się  podać kwotę, o jaką cena powinna zostać obniżona. Obniżenie ceny powinno odpowiadać  rzeczywistej wartości, o jaką zostanie obniżona wartość nieruchomości, może być np. związana z  kosztami dokonania naprawy. I tu również dobrym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy  profesjonalisty, który sporządzi kosztorys naprawy albo też powie, o jaką kwotę należy obniżyć cenę  lokalu. Osoba spoza branży budowlanej nie będzie wiedziała, czy powinno się obniżyć cenę o 1, 5 czy  20 tys.  

Odstąpienie od umowy sprzedaży jest możliwe wówczas, gdy wada jest istotna. Czy naruszenie ściany  nośnej powinno się traktować jako dostatecznie istotną wadę? W większości wypadków należy  odpowiedzieć twierdząco, gdyż ściana nośna to niewątpliwie jeden z bardziej istotnych elementów 

budynku. Jeśli taka ściana jest w jakimś stopniu uszkodzona, ma to wpływ na bezpieczeństwo i może  nawet doprowadzić do katastrofy budowlanej.  

Uprawnienia kupującego do obniżenia ceny i odstąpienia wygasają, jeśli sprzedający usunie wadę,  czyli dokona naprawy. Jest to jak najbardziej możliwe rozwiązanie i jeśli naprawa zostanie wykonana  prawidłowo, może to okazać się dobrym rozwiązaniem i pozwala uniknąć długotrwałego i  kosztownego postępowania, do którego może dojść, jeśli strony nie będą mogły dojść do  porozumienia.  

Uszkodzenie ściany nośnej jest podstawą do wszczęcia postępowania z tytułu rękojmi. Kupujący może  żądać obniżenia ceny lub odstąpić od umowy sprzedaży z powodu istotnej wady, chyba że sprzedający  wadę usunie.  

Jeśli kupujemy dom lub mieszkanie, chcemy, aby nieruchomość była nie tylko ładna i funkcjonalna,  ale przede wszystkim bezpieczna. Niestety nie wszystkie wady są widoczne gołym okiem, a do takich  należy również uszkodzona ściana nośna. Sprzedający jeśli ma wiedzę o takim fakcie, powinien  zawiadomić kupującego, a w przeciwnym razie można mówić o podstępnym zatajeniu wady. Kupujący  może żądać obniżenia ceny lub odstąpić od umowy, chyba że sprzedający usunie wadę. Niestety są to  poważne sprawy, które czasem potrafią przerodzić się w długotrwałe spory prawne. Dlatego też warto  do takiego sporu dobrze się przygotować, aby nie przegrać z powodu np. problemów dowodowych.

Tekst powstał we współpracy z serwisem prawo-budowlane.info