Najem i dzierżawa – którą umowę zawrzeć?

Wynajmując mieszkanie czy lokal do prowadzenia firmy, możemy stanąć przed dylematem czy zawrzeć umowę najmu, czy dzierżawy? W większości przypadków mamy do czynienia z najmem. Jednak warto znać różnice pomiędzy najmem i dzierżawą, aby wybrać korzystniejszą dla siebie opcję. W artykule wyjaśniamy, jakie są różnice pomiędzy najmem i dzierżawą. Najem i dzierżawa – różnice Kodeks cywilny (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93)) określa najważniejszą różnicę między najmem i dzierżawą? W przypadku najmu najemca może tylko używać rzeczy, płaci za to wynajmującemu czynsz. Przy dzierżawie natomiast dzierżawca może nie tylko używać rzeczy, ale też pobierać z niej pożytki. Dzierżawca płaci za to wydzierżawiającemu czynsz. Pobieranie pożytków przy dzierżawie Prawo pobierania pożytków z rzeczy występuje przy dzierżawie, nie ma go przy najmie. Czym więc są pożytki? Najłatwiej wyjaśnić to pojęcie na przykładzie gruntów rolnych. Pożytkami są tu plony rolne (pożytki naturalne). Dzierżawca ma prawo te plony zebrać i je sprzedać. Sytuacja komplikuje się nieco, gdy mamy do czynienia z rzeczami, w tym nieruchomościami, które nie przynoszą pożytków naturalnych. Pożytki naturalne to nie jedyny rodzaj pożytków. Wyróżniamy też pożytki cywilne, czyli pożytki, które przynosi rzecz na podstawie stosunku prawnego. Jeśli jakaś rzecz może w ten przynosić zyski dzierżawcy, może być przedmiotem umowy dzierżawy. Lokal na działalność gospodarczą - wynająć czy wydzierżawić? Najem i dzierżawa mogą też dotyczyć nieruchomości wykorzystywanej do potrzeb działalności gospodarczej. W zdecydowanej większości przedsiębiorcy zawierają umowę najmu, a nie dzierżawy. Ponieważ lokal jest oddawany do używania go, a nie do pobierania z niego pożytków. Choć w związku z prowadzoną w lokalu działalnością przedsiębiorca generuje zysk dzięki prowadzonej w nim działalności, tego typu zysk nie jest “pożytkiem z lokalu” w rozumieniu przepisów o dzierżawie. Lokal mógłby natomiast być przedmiotem dzierżawy, gdyby miały w nim powstać stoiska handlowe, które dzierżawca miałby prawo podnajmować kolejnym osobom i pobierać w ten sposób pożytki (czynsz z podnajmu). Musiałoby to jednak wynikać z treści umowy i celu jej zawarcia. Innym rozwiązaniem mogłoby być zawarcie umowy najmu, w której zaznaczono by, że najemca ma prawo podnająć lokal lub jego część innym osobom bez zgody wynajmującego. Parking – najem czy dzierżawa? Zarówno umowa najmu, jak i dzierżawy może mieć zastosowanie w przypadku parkingów. Jeśli przedmiotem umowy ma być miejsce parkingowe lub cały parking, na którym druga strona umowy może parkować swoje samochody lub samochody klientów sklepu, mamy do czynienia z najmem, a nie dzierżawą. Parking w tym przypadku oddawany jest “do używania”, czyli do zaparkowania na nim auta. Ale parking może być również przedmiotem umowy dzierżawy. Będzie to miało miejsce, kiedy będzie przynosić drugiej stronie pożytki. Jeśli więc z umowy wynika, że zostanie na nim zorganizowany płatny parking, z którego dzierżawca będzie osiągać dochody w postaci opłat parkingowych. Wtedy dochody z opłat za parkowanie będą pożytkami cywilnymi. To, że parking będzie oddawany w dzierżawę powinno wynikać z treści umowy, gdzie opisywane są prawa i obowiązki obu stron. Najem i dzierżawa nie mogą być więc stosowane wymiennie, bo ich warunki istotnie różnią się miedzy sobą. Czas trwania najmu i dzierżawy Najem i dzierżawa różnią także maksymalnym czasem ich trwania. Mówimy tu o maksymalnym czasie, na jaki można zawrzeć umowę na czas oznaczony. Wielu osobom przy najmie nieruchomości zależy na tym, aby czas trwania umowy był jak najdłuższy. Ma to miejsce głównie w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej. Przedsiębiorcy chcą zabezpieczyć się przed sytuacją, gdy po kilku latach umowa zostanie im wypowiedziana. W tym przypadku zdecydowanie lepiej będzie zawrzeć umowę dzierżawy (można ją zawrzeć nawet na 30 lat). Umowa zawarta na dłużej przekształca się po 30 latach w umowę na czas nieoznaczony. Nie można tej zasady obejść, wpisując do umowy, że po 30 latach ulega ona przedłużeniu na kolejny okres. Jeśli umowa najmu nie jest zawierana między przedsiębiorcami, umowę można zawrzeć na maksymalnie 10 lat. Gdyby umowę zawarto na dłuższy czas, po upływie 10 lat należałoby ją traktować jako umowę na czas nieoznaczony. Treść umowy, a nie nazwa, decyduje o tym, czy mamy do czynienia z najmem czy z dzierżawą O tym, czym mamy do czynienia z najmem czy dzierżawą decyduje nie nazwa umowy (nagłówek), ale treść umowy, zapisane w niej prawa i obowiązki stron, cel zawarcia umowy. Czasem umowa najmu jest nazywana “umową dzierżawy” po to, żeby móc ją zawrzeć na dłużej niż 10 lat. Do roku 2008 r. nawet między przedsiębiorcami nie można było zawrzeć najmu na dłużej niż 10 lat. Próbowano więc obejść prawo, nazywając umowy najmu umowami dzierżawy, aby uzasadnić zawieranie ich na okres dłuższy niż 10 lat i uniemożliwić tym samym jej wypowiedzenie po 10 latach. Regulacje dotyczące możliwości obniżenia czynszu W przepisach o dzierżawie znajduje się przepis pozwalający na obniżenie czynszu dzierżawy. Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Takiego przepisu nie znajdziemy w odniesieniu do umowy najmu.