Najem prywatny - zasady opodatkowania

Opodatkowanie najmu

Jeśli mówimy o opodatkowaniu najmu, musimy na początku ustalić, z jakim rodzajem źródła przychodów mamy do czynienia. Otóż zgodnie z Ustawią o podatku dochodowym od osób fizycznych (Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 1991 Nr 80 poz. 350)), umowa najmu może być związana z prowadzeniem działalności gospodarczej albo stanowić osobne źródło przychodów, mowa tu o najmie prywatnym. Jeżeli umowa najmu jest zawierana w ramach prowadzonej działalności, opodatkowana jest według zasad przewidzianych dla przedsiębiorców. Sprawa jest nieco bardziej skomplikowana, gdy mówimy o najmie prywatnym.

Opodatkowanie najmu prywatnego na zasadach ogólnych

Podstawową zasadą jest opodatkowanie najmu prywatnego według zasad ogólnych w oparciu o skalę podatkową (17% lub 32% od nadwyżki powyżej 85 528 zł) przewidzianą w wyżej wymienionej ustawie. Podstawą opodatkowania w tej sytuacji jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskanymi z tytułu najmu. Przychodem jest tu kwota czynszu, jeśli zaś chodzi o koszty, to można wymienić np. składki na ubezpieczenie przedmiotu najmu, wydatki na remont, odsetki od kredytu na zakup przedmiotu najmu, wydatki na wyposażenie przedmiotu najmu. Rozliczając dochód z najmu na zasadach ogólnych, trzeba wykazać dochód z tego tytułu w rozliczeniu rocznym składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (PIT-36).

Opodatkowanie najmu prywatnego na zasadach zryczałtowanego podatku dochodowego

Innym sposobem opodatkowania najmu prywatnego jest wybór opodatkowania na zasadach zryczałtowanego podatku dochodowego. Prawne uregulowanie tego sposobu opodatkowania znajdziemy w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. 1998 Nr 144 poz. 930)). W przypadku ryczałtu podstawę opodatkowania stanowi przychód, który nie ulega pomniejszeniu o koszty uzyskania przychodu. Preferowana jest tu niższa stawka podatku, która wynosi 8,5%. Wybór metody ryczałtowej rodzi konieczność złożenia zeznania podatkowego do 31 stycznia roku następującego po roku podatkowym (PIT-28).

Szczególne zasady opodatkowania najmu prywatnego w przypadku współwłasności małżeńskiej

Jeżeli przedmiot najmu stanowi współwłasność małżeńską, stosuje się szczególne zasady opodatkowania. W tej sytuacji każdy z małżonków zobowiązany jest do zapłaty podatku. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przyjmuje, że udziały małżonków w przychodach ze wspólnej własności są równe. Rozliczając najem prywatny indywidualnie, każdy z małżonków ma możliwość wyboru formy opodatkowania, czy to według skali podatkowej czy ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Istnieje też możliwość opodatkowania całego dochodu powstałego z tego tytułu przez jednego z małżonków, jeśli złoży on odpowiednie oświadczenie do właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Oświadczenie to może być podpisane przez jednego z małżonków, który występuje w imieniu drugiego i jest tożsame z udzieleniem upoważnienia do składania oświadczenia w imieniu obojga małżonków. Termin na złożenie oświadczenia w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych ma miejsce do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym pierwszy przychód z tego źródła został osiągnięty, natomiast w przypadku opodatkowania ryczałtem, termin na złożenie oświadczenia mija 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został uzyskany pierwszy przychód lub do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód zostanie otrzymany w grudniu. Bibliografia: 1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 1991 Nr 80 poz. 350) 2. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. 1998 Nr 144 poz. 930) 3. www.poradnikprzedsiebiorcy.pl 4. www.gov.pl