Polska mistrzem samochodozy? Rząd puszcza oko do deweloperów, chodzi o limit miejsc parkingowych
Rząd wprowadził zmiany łagodzące przepisy specustawy mieszkaniowej, znanej jako „lex deweloper”. Dzięki nim deweloperzy mogli realizować inwestycje mieszkaniowe w miejscach, gdzie wcześniej nie pozwalały na to plany zagospodarowania, choć nadal obowiązywały ich określone wymogi, takie jak limity miejsc parkingowych. Nadchodzące modyfikacje w prawie budowlanym budzą zarówno nadzieje, jak i obawy – mogą wpłynąć na komfort życia mieszkańców oraz strategie inwestycyjne deweloperów. Jakie skutki przyniosą nowe regulacje i kto skorzysta na nich najbardziej?
"Lex deweloper", czyli narzędzie współpracy między władzami miast a deweloperami
Zarówno w dużych metropoliach, jak i mniejszych miejscowościach, dostosowanie przepisów do nowych realiów stało się koniecznością. Zmieniające się potrzeby społeczne, rozwój infrastruktury transportowej oraz rosnąca presja urbanizacyjna wymuszają poszukiwanie nowych rozwiązań. Jednym z nich jest specustawa mieszkaniowa, znana jako „lex deweloper”, która zaczęła obowiązywać 18 sierpnia 2022 roku.
Władze lokalne oraz deweloperzy od dawna apelowali o większą elastyczność w planowaniu inwestycji, toteż celem specustawy było uproszczenie i przyspieszenie realizacji inwestycji mieszkaniowych na terenach pierwotnie przeznaczonych na inne cele, takie jak przemysł czy usługi, zgodnie z Miejscowymi Planami Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). W praktyce oznaczało to, że deweloperzy zyskali możliwość budowy osiedli w miejscach, gdzie wcześniej nie było to dopuszczalne.
Jednym z kluczowych aspektów zmian jest ich wpływ na standardy urbanistyczne i estetykę przestrzeni. Obecnie wiele miast stawia na tworzenie tzw. miast 15-minutowych, gdzie mieszkańcy mają dostęp do kluczowych usług w niewielkiej odległości od swojego domu.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami „lex deweloper”, w strefie śródmiejskiej na każde mieszkanie musi przypadać co najmniej jedno miejsce parkingowe, natomiast poza nią przewidziano minimum 1,5 miejsca na lokal. Przyjęty przez rząd projekt uchyla te przepisy. Czy zatem zmiany prawne odpowiedzą na potrzeby mieszkańców, czy raczej pogłębią istniejące problemy?
Deweloperzy zyskają większą swobodę?
Nie da się ukryć, że w ostatnich latach miasta znacząco się zmieniły. Coraz więcej osób korzysta z transportu publicznego, wzrasta popularność rowerów i hulajnóg elektrycznych, a urbanizacja postępuje w błyskawicznym tempie. Jednocześnie pojawiają się wyzwania związane z ograniczoną przestrzenią i koniecznością zapewnienia mieszkańcom odpowiednich warunków do życia.
Jednocześnie jak wynika z analizy "Przyszłość polskiej motoryzacji" międzynarodowej firmy doradczej Arthur D. Little, na którą powołuje się "Rzeczpospolita", przeciętny Polak ma o 31 proc. krótszą trasę do pracy, niż wynosi europejska średnia, a w ciągu roku pokonuje o 17 proc. więcej kilometrów niż statystyczny mieszkaniec Europy. Co więcej, mniej niż 1 proc. Polaków planuje w przyszłości zrezygnować z samochodu.
Zmiany w przepisach zawsze rodzą dyskusje – nie inaczej jest tym razem. Obowiązujące dotychczas zasady “lex deweloper” określały ścisłe wytyczne dotyczące infrastruktury towarzyszącej nowym osiedlom, co miało zapewnić odpowiednie warunki do życia. Jednak rządowy projekt znosi wcześniejsze regulacje w specustawie mieszkaniowej, przywracając gminom możliwość decydowania o wymaganej liczbie miejsc parkingowych w danej lokalizacji. Część środowiska urbanistycznego widzi w nich szansę na bardziej nowoczesne podejście do zagospodarowania przestrzeni miejskiej. Dotychczasowe regulacje były — przynajmniej w ocenie inwestorów — zbyt rygorystyczne i kosztowne, co utrudniało realizację projektów w niektórych lokalizacjach.
Zniesienie obowiązkowych limitów parkingowych pozwoli na bardziej elastyczne podejście do planowania inwestycji — w niektórych przypadkach może to oznaczać obniżenie kosztów budowy i tym samym tańsze mieszkania.
Rodzi się jednak obawa, że deweloperzy nie uwzględnią potrzeb mieszkańców, a raczej postawią na maksymalizację zysków. Bez odpowiednich regulacji na poziomie lokalnym może to doprowadzić do sytuacji, w której brak miejsc parkingowych stanie się jeszcze większym problemem niż dotychczas.
Koniec ustawowych limitów. Jakie mogą być skutki?
Zwolennicy zmian podkreślają, że nowe osiedla będą mogły lepiej odpowiadać na rzeczywiste potrzeby mieszkańców, zamiast sztywno trzymać się narzuconych norm. W praktyce może to jednak oznaczać, że w niektórych miejscach liczba miejsc parkingowych będzie niewystarczająca, co może prowadzić do chaosu i walki o każdy wolny skrawek przestrzeni.
Krytycy obawiają się, że w dążeniu do optymalizacji kosztów deweloperzy będą ograniczać liczbę miejsc postojowych, licząc na to, że mieszkańcy dostosują się do nowej rzeczywistości. To może szczególnie dotknąć osoby zmotoryzowane, dla których znalezienie miejsca do parkowania stanie się jeszcze trudniejsze.
Niektórzy eksperci wskazują, że zmiana może być szansą na ograniczenie liczby samochodów w miastach i promowanie alternatywnych form transportu. Jednak w praktyce może to doprowadzić do wzrostu liczby nielegalnych parkowań, zajmowania przestrzeni chodników i utrudnień dla pieszych. Czy nowe inwestycje będą dopasowane do rzeczywistych potrzeb społeczeństwa, czy raczej podporządkowane wyłącznie strategiom biznesowym?
