Umowa przedwstępna bez notariusza przy sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna – czym jest?

Prawie za każdym razem, kiedy osoba decyduje się na zakup nieruchomości, przed podpisaniem właściwej umowy tworzy się umowę przedwstępną. Kreuje się ją z kilku powodów. Najważniejszym z nich jest zapewnienie, że w przyszłości dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wynika to z art. 389 § 1 k.c. Innymi słowy – zarówno sprzedający, jak i kupujący przyrzekają sobie, że dojdzie do transakcji. Umowa przedwstępna chroni również obydwie strony na wypadek wycofania się którejkolwiek ze stron ze sprzedaży lub nabycia nieruchomości. Ponadto, jeśli będziesz chciał starać się o kredyt hipoteczny, aby uzyskać środki na dokonanie zakupu – umowa przedwstępna będzie niezbędnym dokumentem, który trzeba załączyć do wniosku. Należy jednak pamiętać, że sporządzona umowa ma charakter prowizoryczny. Zapewnił o tym Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 kwietnia 2019 r. w sprawie I CSK 126/18 (LEX nr 2642427).

Umowa przedwstępna bez notariusza przy sprzedaży nieruchomości

Przy umowie przedwstępnej nie jest wymagana forma aktu notarialnego. Oznacza to, że kupujący i sprzedający mogą sami sporządzić zapis o wstępnym zapewnieniu nabycia i zbytku nieruchomości. Należy jednak mieć na uwadze, że według art. 390 § 2 k.c., aby osoba mogła dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, niezbędne jest spełnienie określonej formy umowy. Oznacza to, że w przypadku niesporządzenia aktu notarialnego, strony nie mogą dochodzić swoich praw przed sądem. Z tego powodu niezwykle ważnym jest, aby w umowie przedwstępnej odnalazły się stosowne zapisy, które uchronią nas przed możliwymi do wyrządzenia szkodami, jak np. odstąpienie od umowy przedwstępnej.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna bez notariusza przy sprzedaży nieruchomości

Jeśli zdecydowałeś się na zawarcie umowy przedwstępnej bez notariusza przy sprzedaży nieruchomości, powinieneś przede wszystkim wiedzieć, co powinna ona zawierać. Absolutną podstawą są dokładne dane stron umowy – imiona i nazwiska, numery PESEL, czy dane adresowe. Koniecznym jest również zawrzeć cenę nieruchomości, na jaką zgodziły się obydwie strony, oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Można również umieścić informację o sposobie zapłaty za nieruchomość – czy ma to być przelew bankowy czy inna forma? Następnie zamieszcza się informacje o:

• zaliczce bądź zadatku – zaliczka jest częścią ceny sprzedaży zawartej w umowie przyrzeczonej, a zadatek funkcjonuje na zasadach podobnych do zaliczki, ale dodatkowo zabezpiecza przed bezpodstawnym wycofaniem się z zawarcia umowy przyrzeczonej;

• kar umownych, na wypadek opóźnienia zawarcia umowy przyrzeczonej bądź wręcz wycofania się ze wstępnych postanowień;

• zastrzeżenie pełnego odszkodowania – ten zapis stosuje się, zamiast zapisu o zaliczce, zadatku czy karach umownych, na wypadek nie wywiązania się którejkolwiek ze stron z umowy.

Skutki zawarcia umowy przedwstępnej bez notariusza przy sprzedaży nieruchomości

Wyróżniamy dwa rodzaje skutków zawarcia umowy przedwstępnej – słabszy i silniejszy. Pierwszy z nich charakteryzuje się tym, że jedna ze stron może domagać się odszkodowania w kwestii poniesionej szkody na skutek wycofania się z podpisania umowy. W przypadku, kiedy w umowie zawarty jest zapis o karze umownej, strona powołuje się na niego, aby żądać odpowiedniej zapłaty. W innym przypadku, kiedy istnieje brak zapisu o karach, strona musi wykazać poniesioną szkodę. Skutkiem silniejszym jest dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej i zapłaty odszkodowania na drodze sądowej. Jednakże, jak już wcześniej wspomnieliśmy, aby dochodzić tego rodzaju praw, niezbędne jest spełnienie wymagań co do formy zapisu umowy, czyli posiadanie aktu notarialnego. Pamiętaj, że jeśli masz środki i możliwości, lepszym wyjściem będzie zawsze podpisanie umowy przedwstępnej z udziałem notariusza. Nie zapomnij również o tym, aby umowę skonsultować z prawnikiem, który sprawdzi, czy wszystkie zapisy są odpowiednie i będą służyć na korzyść.