Wynajem mieszkań coraz mniej opłacalny. Wzrost kosztów tylko w 2 miastach

Mieszkanie pod wynajem przestaje się opłacać. Tylko dwa miasta ze wzrostem kosztów

Wynajem mieszkań to segment, który mocno odczuł nadejście koronawirusa. Praca i nauka zdalna skłoniły niektórych obywateli do rezygnacji z najmu i powrotu w rodzinne strony. Tracą na tym właściciele lokali pod wynajem. Najnowszy raport Expandera i Rentier.io wskazuje, że ich sytuacja jest znacznie gorsza niż przed rokiem.

Z analizy, która uwzględnia 15 polskich miast, wynika, że koszty najmu mieszkania są średnio o 3,9 proc. niższe niż w ubiegłym roku. Wynajem najmniej opłaca się właścicielom lokali w Warszawie, Krakowie i Gdańsku, gdzie ceny spadły aż o 9 proc. w porównaniu z lutym 2020 r.

Tylko w dwóch miastach zarejestrowano wzrost kosztów - w Toruniu (o 3,3 proc. rok do roku) i Łodzi (2,9 proc. rok do roku). Przy analizie wahań w kontekście miesięcy sytuacja jest dość stabilna - w trzech najbardziej dotkniętych miastach koszty najmu mieszkania są identyczne jak w listopadzie 2020 r.

Mieszkanie stoi puste? Dotkliwy spadek dochodów gwarantowany

Raport Expandera i Rentier.io wskazuje, że obecnie najemcy czekają na nowych lokatorów znacznie dłużej - aż 2 miesiące. Dodając do tego spadek cen najmu, straty mogą być dotkliwe. Uśredniony spadek dochodów właścicieli mieszkań został oszacowany na 20 proc. W Warszawie, Krakowie i Gdańsku najemcy zarabiają o 25 proc. mniej.

Wszystko to sprawia, że spada rentowność nowej inwestycji w mieszkanie na wynajem. Zakładając, że lokal jest wynajmowany przez 10 miesięcy to średnia stopa zwrotu wynosi 3,2 proc. netto. Na najniższy zysk mogą liczyć właściciele z Krakowa (2,7 proc.), Gdańska (2,8 proc.) i Gdyni (2,8 proc.). Największy dochód rejestrują najemcy z Częstochowy (3,9 proc.), Łodzi (3,7 proc.) i Katowic (3,6 proc.).[EMBED-11]

undefined

Jeżeli wynajem trwa cały rok to zysk wzrasta średnio do 4,2 proc. Najmniej zarabiają ponownie najemcy z Gdyni (3,6 proc.), Gdańska (3,7 proc.), a także z Torunia (3,9 proc.). Największy zysk notują znów właściciele z Częstochowy (5,1 proc.), Łodzi (4,9 proc.) i Katowic (4,7 proc.)

Z kolei, gdy mieszkanie stoi puste aż przez 6 miesięcy to rentowność wynosi zaledwie 1,3 proc. netto. W tej kategorii różnice między poszczególnymi miastami wynoszą ok. 1-3 pkt. proc. Najmniejszy zysk notuje wynajmujący mieszkanie w Białymstoku, Gdyni, Krakowie i Toruniu (1,1 proc.), a największy - właściciel z Warszawy i Łodzi (1,5 proc.).

Co to oznacza w praktyce? Mimo strat, inwestycja w mieszkanie pod wynajem, które stoi puste przez 10 miesięcy, przekłada się obecnie na dziewięciokrotnie wyższe zyski niż standardowa lokata bankowa. Różnica zmniejsza się do trzykrotności, gdy lokal nie jest wynajmowany przez pół roku.

Rata kredytu za mieszkanie niższa niż jego koszty najmu

Mimo że koszty najmu sukcesywnie spadają to i tak są wyższe niż rata za mieszkanie. Jak to możliwe skoro ceny mieszkań rosną? Eksperci z Expandera i Rentier.io tłumaczą, że to zjawisko zawdzięczamy niskiemu oprocentowaniu kredytów.

Skrajnym przypadkiem są Katowice, gdzie rata za mieszkanie jest o 380 zł niższa niż koszty najmu. Z kolei w Krakowie to wynajem jest tańszy o 62 zł. Jednak należy pamiętać, że właściciel płaci nie tylko raty, lecz także 10 proc. wartości mieszkania na początku transakcji. W rezultacie rata kredytu jest zazwyczaj niższa, ale koszt początkowy na etapie zakupu - znacznie większy.