“Bezpieczny kredyt” – fakty i mity. O tych kwestiach nie mówi się głośno

Od 1 lipca obowiązuje ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Jednym z jej filarów jest “bezpieczny kredyt 2 proc.”, czyli program dopłat do kredytu mieszkaniowego. Kto może skorzystać z tej opcji?

Ten program ma za zadanie wspomóc możliwość zakupu pierwszego mieszkania czy domu przez osoby, które do tej pory z jakichś powodów nie miały takiej szansy. Kwota kredytu w ramach “bezpiecznego kredytu” może wynieść maksymalnie 500 tys. zł dla singla oraz 600 tys. zł dla małżeństwa bądź związku nieformalnego wychowującego wspólne dziecko. P aństwo dopłaca do rat takiego kredytu przez okres 10 lat i przez ten czas mamy poczucie, że jesteśmy zabezpieczeni w kwestii wysokości oprocentowania, ponieważ jest ono stałe. Wkład własny wnoszony przez kredytobiorcę nie może być wyższy niż 200 tys. zł. Jednak w przypadku budowy domu, jeśli taka budowa nie została rozpoczęta, to wartość działki oraz wartość kredytu nie mogą przekroczyć 1 mln zł. Jeśli w przeszłości byliśmy właścicielami domu/mieszkania, to nie możemy z tego programu skorzystać. Oczywiście istnieją wyjątki np. posiadanie mniej niż 50% udziałów w nieruchomości, która została przez nas odziedziczona, bądź zbycie jakiejkolwiek nieruchomości przed ukończeniem 18. roku życia.

Czy osoba, która nie ma wkładu własnego, może ubiegać się o “bezpieczny kredyt”?

Z “bezpiecznym kredytem” można połączyć program “mieszkanie bez wkładu własnego” i w takiej sytuacji jedyne, czego potrzebuje wnioskodawca, to po prostu. zdolność kredytowa. W ramach “mieszkania bez wkładu własnego” można bowiem otrzymać gwarancję do kwoty 100 tys. zł właśnie na poczet zakupu swojej pierwszej nieruchomości, której udziela Bank Gospodarstwa Krajowego. Opłata za jej udzielenie to 1 proc. prowizji od kwoty gwarancji. Trzeba jednak pamiętać, że gwarancja jest także kredytem, więc na zakup nieruchomości otrzymujemy 100% ceny zakupu i tym samym musimy się zmieścić w obowiązujących limitach związanych z „bezpiecznym kredytem” – 500 tys. lub 600 tys. zł.

Czy te limity kwotowe są wystarczające wobec panującej sytuacji rynkowej?

Moim zdaniem są one niedoszacowane względem dużych miast. Warszawa, Wrocław, Kraków – oczywiście, z pewnością gdzieś na obrzeżach miast możemy znaleźć tańsze nieruchomości, ale jest ich niewiele. Ograniczenia kwotowe dla wielu ludzi sprawiają wrażenie, że jest to bardziej program dla osób chcących kupić mieszkanie lub dom w mniejszej miejscowości czy mieście powiatowym.

Z programu “bezpieczny kredyt” mogą skorzystać również cudzoziemcy, co budzi mieszane emocje u części społeczeństwa. Pojawiają się też zarzuty, że rodzina, która ma małe mieszkanie, kilkoro dzieci i chciałaby jeszcze powiększyć rodzinę, nie dostanie “bezpiecznego kredytu”, żeby kupić dom, ale obcokrajowiec, który nie zamierza u nas zakładać rodziny, kupi sobie mieszkanie z dopłatą państwa. W rezultacie w społeczeństwie znów tworzą się podziały.

Ten program, podobnie jak np. różne świadczenia socjalne, jest i będzie czymś, co różnicuje społeczeństwo i pokazuje, że ktoś jest „lepszy”, bo może skorzystać z tego programu, a ktoś inny „gorszy”, bo z różnych przyczyn się nie kwalifikuje – takie myślenie jest oczywiście błędne. Na dostęp do tego programu na pewno nie należy patrzeć przez pryzmat narodowości, bo pamiętajmy, że my, Polacy również wyjeżdżamy za granicę, osiedlamy się tam i zaciągamy kredyty czy płacimy podatki. To samo tyczy się podejścia do zakładania rodziny. Przykładowo: Anna mieszka w Polsce od urodzenia, jest 20-letnią singielką, studiuje na publicznej uczelni (czyli nasz kraj zainwestował w jej edukację) i decyduje się zaciągnąć “bezpieczny kredyt”. Okres dopłat, (czyli 10 lat) minął, Anna osiąga takie zarobki, dzięki którym już praktycznie udało się jej spłacić cały ten kredyt, poznaje kogoś, kto mieszka w Stanach Zjednoczonych i decyduje się tam wyjechać na stałe. Według błędnych założeń powinniśmy pomyśleć, że „wykorzystała” program do osiągnięcia korzyści materialnych. Jednak nie możemy nikomu zabronić przemieszczania się w czasach tak silnej globalizacji. Bo w tym momencie liczy się to, czy ktoś spełnia warunki do skorzystania z dopłat. Jednym z elementów, najważniejszym jest posiadanie zdolności kredytowej, nikt jej „nie daje” za posiadanie statusu cudzoziemca.

Czy w “bezpiecznym kredycie” występują jakieś kruczki, które mogą sprawić, że zbyt optymistycznie podejdziemy do tego programu, a rzeczywistość okaże się zgoła inna?

Występują ograniczenia w postaci braku możliwości wynajmu tego mieszkania czy zakupu kolejnej nieruchomości przez okres 10 lat (okres dopłat). Jeśli mieszkanie w trakcie tego okresu zostanie sprzedane, to kredyt się zamknie i dalszych dopłat, które mogłyby wystąpić, nie można przeznaczyć na zakup innej nieruchomości. Trzeba też uważać na zapis mówiący o tym, iż oprocentowanie (marża danego banku + gwarantowane 2 proc.), które zawieramy na samym początku, obowiązuje przez 60 miesięcy, czyli 5 lat. Po tym okresie każdy z banków, który uczestniczy w programie, robi tak zwane rozeznanie rynkowe i wtedy dopasowuje ofertę do aktualnej sytuacji gospodarczej, a klient dopiero wtedy otrzyma informację, jak będą wyglądały jego raty przez kolejne 60 miesięcy. Każdy z klientów, który 5 lat wcześniej podpisał umowę o zaciągnięciu “bezpiecznego kredytu”, będzie zobowiązany do podpisania aneksu na te nowe warunki. Jeżeli klient takiego aneksu nie podpisze, to automatycznie rezygnuje z dalszych dopłat. K olejną, dosyć kontrowersyjną kwestią, jest budowa domu. Jeśli rozpocząłeś na swojej działce budowę i wartość działki oraz poczynione prace przekroczą kwotę 200 tys. zł, to kwota kredytu, o który możesz wnioskować, to maksymalnie 100 tys. zł (dla singla) lub 150 tys. zł dla małżeństwa bądź związku nieformalnego z dzieckiem.

Czy możemy nadpłacać “bezpieczny kredyt”?

Przez trzy pierwsze lata nie mamy takiej opcji. Później możemy nadpłacić ten kredyt, w ciągu pozostałych lat otrzymywania dopłat od państwa, ale tak, żeby nasz wkład własny plus kwota dopłaty nie przekroczyły maksymalnego wkładu własnego w ramach ustawy, czyli 200 tys. zł. Przykład: jeśli Kowalski zaciągnął kredyt i dysponował maksymalnym wkładem – 200 tys., to nie może nadpłacić kredytu jednorazowo większą kwotą, ale jeśli jego wkład wyniósł 150 tys. zł, to przy zgromadzeniu 50 tys. zł, może jednorazowo, po trzech latach, wpłacić tę kwotę na poczet kredytu – wówczas nie straci dopłat od państwa. Mamy jeszcze jedną możliwość. Załóżmy, że zaciągnięto kredyt w wys. 500 tys. zł. Pierwsza rata przy takiej kwocie wynosi 2506 zł (raty mają w tym przypadku charakter malejący). Ta rata, bez dopłaty państwa, wyniosłaby 4126 zł (wyliczenia dla banku, który ma obecnie najniższe oprocentowanie na rynku). Różnica wynosi tu 1600 zł. Jeśli na tym konkretnym przykładzie chcemy nadpłacić ratę, to: 2506 zł plus nadpłata nie mogą przekroczyć kwoty 4126 zł, czyli wysokości raty, która obowiązywałaby przy zaciągnięciu kredytu na warunkach rynkowych, bez dopłat.

Za co jeszcze możemy stracić prawo do dopłat?

Przypuśćmy, że rata kredytu wynosi właśnie 2506 zł i wpłaciłam na konto taką równą kwotę, zapominając, że bank co miesiąc pobiera opłatę w wys. 6 zł za obsługę karty. Na koncie zostanie zatem 2500 zł, czyli kwota, która nie wystarczy na spłatę miesięcznej raty. Nawet jeśli zabrakłoby jednego grosza, to w danym miesiącu nie dostanę tej dopłaty od państwa. W takiej sytuacji muszę samodzielnie zapłacić bankowi „pełną ratę”, czyli 4126 zł. Dlatego, jeśli klient wie, że 15. każdego miesiąca bank pobiera ratę z konta, to te środki po prostu muszą na nim być – banku nie będzie interesowało to, czy pracodawca wypłacił na czas moje wynagrodzenie. Dopłata obowiązuje tylko w momencie, w którym ze swojej strony na dzień spłaty raty zagwarantujemy kwotę, która pokryje nasze zobowiązanie, wtedy bank zwróci się do BGK o dopłatę.

Na jakie dodatkowe opłaty musi się przygotować ktoś, kto chce zaciągnąć “bezpieczny kredyt”?

Większość banków może narzucić klientom, aby z góry zapłacić opłaty wstępne – z reguły trzeba wybrać albo prowizję, albo ubezpieczenie. Przypuśćmy, że prowizja wynosi 2 proc., a ubezpieczenie może wynieść np. od 2,5 do 5 proc. Przy kwocie kredytu 500 tys. zł klient musi być przygotowany na to, aby zapłacić prowizję w wys. 10 tys. zł albo ubezpieczenie w wys. 25 tys. zł (przy założeniu 5 proc.). Z czym się to najczęściej wiąże? Płacąc prowizję, możemy mieć wyższą marżę, czyli w konsekwencji oferta jest trochę droższa, ale z drugiej strony, jeżeli ktoś nie dysponuje gotówką „na start”, żeby opłacić ubezpieczenie (które gwarantuje niższą marżę), to wybór jest oczywisty.

Wspomnieć też należy, że jeśli mam wkład własny i mogę skorzystać z kredytu, to te koszta mogą mi zostać skredytowane. Część banków skłania się ku temu, aby wspomóc klientów i zdarza się także, że pomimo braku wkładu własnego – dolicza koszta początkowe do kwoty kredytu.

Czy w obliczu tych wszystkich kruczków można postrzegać założenia “bezpiecznego kredytu” jako korzystne z perspektywy kredytobiorcy?

Cenowo jest to obecnie najlepsza oferta na rynku. Sam fakt, że przez 5 lat jest się zabezpieczonym co do kwoty raty, daje wielu osobom duże poczucie stabilizacji. Należy mieć jednak świadomość, że jest to program przeznaczony dla:

• osób skrupulatnych, które będą pilnowały terminu spłaty rat,
• osób, które faktycznie będą zamieszkiwały zakupioną nieruchomość, dlatego, że nie można jej wynająć by nie stracić dopłat,
• osób spełniających wymagania wiekowe – do 45. roku życia.

Jeśli mąż ma 46 lat, ale żona ma 44 lata, to takie małżeństwo może skorzystać z programu, bo wystarczy, że jedna osoba spełnia kryterium wieku. Natomiast ta zasada nie obowiązuje w kwestii prawa własności do mieszkania, bo jeśli mój mąż ma nieruchomość, to nie możemy skorzystać z tego programu, również wtedy, gdy mielibyśmy rozdzielność majątkową. W ustawie znalazł się bowiem zapis, że podmiotem jest małżeństwo, a to, że małżeństwo prowadzi osobne gospodarstwa domowe przez rozdzielność majątkową, nikogo nie interesuje. Jeden z banków złożył wniosek o interpretację ustawy, żeby małżeństwa z rozdzielnością majątkową traktować jako dwie osobne instytucje. Na razie jednak nie ma takiej możliwości. Ale, jeśli oboje małżonków nie są i nie byli posiadaczami nieruchomości i mają rozdzielność majątkową, to nie ma tutaj przeciwskazań do wnioskowania o kredyt z dopłatami.

Czy wszystkie banki biorące udział w programie stosują przepisy ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe w taki sam sposób?

Każdy banków ma swoje wewnętrzne przepisy, jeden z nich udziela “bezpiecznego kredytu” głównie na zakup mieszkania, tymczasem w ustawie znalazł się zapis, że “bezpiecznym kredytem” można sfinansować zakup mieszkania i budowę domu. Okazało się, że wspomniany bank, w umowie wewnętrznej z ubezpieczycielem, w celu zabezpieczenia transakcji budowy wymaga od klienta wkładu własnego na poziomie 44 proc. Automatycznie klient ten znajduje się poza wszystkimi limitami i spełniając jakiekolwiek warunki, kwota kredytu nie przekroczy 100/150 tys. zł. Kruczkiem są zatem przepisy wewnętrzne banków, które potrafią dyskwalifikować klienta ze względu na jego potrzebę mieszkaniową. Osobiście w tym programie przeszkadza mi to, że Komisja Nadzoru Finansowego, Bank Gospodarstwa Krajowego i sam ustawodawca nie mają kontroli nad wewnętrznymi przepisami banków. Dają im dowolność w interpretacji ustawy czy w warunkach dostępności “bezpiecznego kredytu”. Na razie niewielka liczba banków bierze udział w tym programie – wymagania do jego obsługi są bardzo wysokie. Rząd przegłosował ustawę, Bank Gospodarstwa Krajowego daje dopłaty, ale to na bankach spoczywa odpowiedzialność za dobre funkcjonowanie tego programu, głównie za to, żeby „upominać się” o środki wypłacane przez BGK.

Czy to nie jest trochę tak, że ustawa o pomocy państwa na cele mieszkaniowe została “napisana na kolanie”?

Niestety, większość przedstawianych przez polityków pomysłów (bez względu na partię), które mają przysporzyć im poparcia, powstaje właśnie w ten sposób i w rezultacie – w tym konkretnym przypadku – banki miały zbyt mało czasu i nie przygotowały się wystarczają co do obsługi tego rozwiązania. Rozpoczęcie programu miało miejsce 1 lipca (w sobotę) – klienci mieli utrudnioną możliwość złożenia wniosku, nawet w poniedziałek, czyli 3 lipca, jeden z banków nie miał dostępnych formularzy do przyjmowania wniosków w ramach rządowego programu, a drugi nie posiadał kalkulatora do wyliczania oferty. Inny bank za to nie oferował niczego w weekend, ale w poniedziałek od 8:00 rano wszystko było już dostępne.

A co z “kontem mieszkaniowym”, czyli drugim filarem ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe? Jest mniej medialne, oferuje je mniej banków – co zatem z zainteresowaniem?

Miałam raptem dwa zapytania o “konto mieszkaniowe”, zdecydowana większość jest zainteresowana głównie ofertą “bezpiecznego kredytu”. To konto jest fajnym rozwiązaniem np. dla rodzica, który chce zapewnić dziecku jakiś przyszły wkład, właśnie na zakup nieruchomości. Wystarczy, że dziecko skończy 13 lat. Tutaj jednak trzeba pamiętać, że te środki nie mogą być przeznaczone na zakup samochodu czy studia, tylko konkretnie na poczet zakupu nieruchomości.

W ciągu miesiąca złożono 18 tys. wniosków o kredyt w ramach nowego rządowego programu. Minister Waldemar Buda mówi o eksplozji zainteresowania “bezpiecznym kredytem”. Aż 18 tys. wniosków, ale tylko 700 podpisanych umów – to dużo czy mało?

Gdy pojawia się coś nowego, to ludzi to zawsze interesuje, bo taka jest nasza natura. Liczba złożonych wniosków a liczba faktycznie udzielonych kredytów to są dwie różne kwestie. Trzeba pamiętać, że doradcy kredytowi i klienci składają wnioski najczęściej do trzech banków (aby „zabezpieczyć” interesy klienta), czyli automatycznie liczba wniosków rośnie, a klient przecież nie skorzysta z trzech ofert, tylko – maksymalnie – z jednej. Może się też zdarzyć, że nie skorzysta wcale, bo wniosek zostanie odrzucony. Do tych danych trzeba podchodzić ostrożnie, bo złożony wniosek nie równa się zadowolony klient i uruchomiony kredyt.

Złożenie wniosku to są tygodnie czekania na decyzję i jest to straszne, bo klienci się niepokoją, są wstrzymane budowy, transakcje, część osób też zapewne straci upatrzone okazje zakupowe, bo nie wyrobią się np. z terminem podpisania aktu notarialnego z  przedwstępnej umowy.

Czy możemy już teraz prognozować, że program “bezpieczny kredyt” zgodnie z planem zostanie z nami na lata i poprawi sytuację mieszkaniową Polaków?

Zastanawiam się, co się zadzieje bezpośrednio przed wyborami i już po nich. Po pierwsze: każda z partii będzie proponowała swój program i wiadomo, że jeśli będzie spore zainteresowanie “bezpiecznym kredytem”, to żadna z nich nie zadeklaruje, że będzie go chciała zlikwidować po wyborach. Przekonamy się czy nie zostanie podjęta decyzja, że ten program jest nieopłacalny. W przestrzeni publicznej nie mówi się już o poprzednim programie “Mieszkanie Plus”. Państwo miało wybudować mieszkania, Polacy mieli je wynajmować właśnie od państwa i później, za dobrą cenę, kupić. To okazało się fiaskiem. Stąd też mam nadzieję, że to obecne olbrzymie zainteresowanie klientów nie okaże się przedwczesne, a sam program nie zostanie zlikwidowany.

Druga kwestia jest taka, że spodziewam się, nie tylko ja, wpływu na stopy procentowe w niedługim czasie – podwyższenia lub obniżenia stóp procentowych w zależności od sytuacji rynkowej, co przełoży się na kwestie związane z chęcią zaciągania kredytów hipotecznych. Może się okazać, że w obliczu zapowiadanych obniżek stóp procentowych, rządowy program przestanie być aż tak atrakcyjny.

Czy popyt na “bezpieczny kredyt” przekłada się już na ceny nieruchomości?

Zwyżki cen są obserwowane tak naprawdę już od momentu ogłoszenia tego programu, czyli końcówki ubiegłego roku. Zaczęły dziać się dziwne rzeczy na rynku nieruchomości. Słyszałam o takich patologiach, że klienci rezerwowali u deweloperów mieszkania np. w maju, czy nawet kwietniu i mówili, że zamierzają skorzystać z “bezpiecznego kredytu”, to deweloperzy podnosili ceny tych mieszkań tylko ze względu na to, że będą dłużej czekać na pieniądze. Z jednej strony jest to zrozumiałe, ale z drugiej – kolejne różnicowanie społeczeństwa. Czasami zdarzało się też, że nieruchomość wystawiona na sprzedaż po prostu znikała z portalu ogłoszeniowego i to nie dlatego, że ktoś ją kupił, ale dlatego, że sam sprzedający stwierdzał, że po co ma ją teraz sprzedać za 250 tys. zł, skoro po połowie 2023 roku może ją wystawić za min. 300 tys. zł. Takie sytuacje niestety doprowadzają do manipulowania cenami na rynku nieruchomości. Obawiam się scenariusza, w którym ten program jeszcze bardziej wpłynie na wzrost cen. Nieraz dostaję pytania, kiedy spadną stopy procentowe czy kiedy spadnie inflacja. Odpowiedź jest prosta: wtedy, gdy państwo przestanie manipulować wskaźnikami w sposób „przypadkowy” , doprowadzając  tym samym do olbrzymich problemów wśród obywateli.