Indeksacja cen mieszkań nadciąga wielkimi krokami. Inflacja dociska deweloperów

Indeksacja cen mieszkań z powodu wzrostu cen materiałów budowlanych

Inflacja przebija prognozy, w marcu wzrosła do o 11 proc. w skali roku. Zakładając, że nadal będzie rosła w takim tempie, szybko okaże się, że deweloperom nie opłaca się podpisywać umów z klientem na kilka, a nawet rok wcześniej z nabywcą.

Kolejnym problemem, to wojna na Ukrainie. Nagłe przerwanie łańcuchów dostaw jest bardzo mocno odczuwane przez branżę budowlaną. Mowa tu np. o stali, której gros pochodził z Rosji lub Ukrainy, teraz na rynku jej brakuje, a jeśli już można ją dostać, to po cenach niemal dwukrotnie wyższych niż na początku bieżącego roku. Rosnące ceny dotyczą także innych materiałów budowlanych.

Deweloperzy tracą na mieszkaniach przez inflację

Wyżej wymienione powody mogą skłonić deweloperów do indeksacji cen mieszkań, co w praktyce dla kupującego oznacza, że może dopłacić do mieszkania po zakończeniu budowy, mimo zakupienia go jeszcze na etapie tzw. dziury w ziemi, bądź jeszcze wcześniej. Można powiedzieć, że to przecież ryzyko dewelopera i wystawiając na sprzedaż mieszkanie w danej cenie, musi liczyć się z mniejszym zyskiem, niż zakładał na początku.

Indeksacja cen mieszkań może więc wyglądać jak chęć przerzucenia całego ryzyka na kupującego. Sytuacja jest jednak dużo bardziej skomplikowana: - Jeżeli założymy, że budowa średnio trwa 1-2 lata, a stal od momentu zakupionego przez nas mieszkania zdrożeje o 40 proc., to deweloper może po prostu nie mieć pieniędzy na zakup materiałów budowlanych, a to spowoduje zastój w budowie. Wtedy problem będą mieli wszyscy nabywcy u tego inwestora - tłumaczy nam Michał Rorbach właściciel Le Premier Nieruchomości i licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami. - Absolutnie rozumiem zasadność chęci wprowadzenia indeksacji cen mieszkań przez deweloperów. Nie są oni w stanie przewidzieć kosztów budowy, jeśli ta trwa od roku do dwóch, a po drodze wciąż rosnąca inflacja plus rosnące ceny materiałów budowlanych mocno podnoszą koszty takiej inwestycji - obrazuje perspektywę dewelopera.

Jako pośrednik w handlu nieruchomościami Michał Rorbach patrzy jednak na indeksację również z drugiej strony i wczuwa się w sytuację potencjalnego kupującego: - ktoś może podpisać dziś umowę na mieszkanie za 400 tys. zł, a za dwa lata okazuje się, że ma dopłacić 100 tys. zł. Mało ciekawa perspektywa dla kupującego. - Problemy dostrzega również przy potencjalnym uruchamianiu hipotek - Jak banki mają się zabezpieczyć udzielając kredytu hipotecznego? Oszacować maksymalną wartość, jaką mogą osiągnąć ceny mieszkań? - zastanawia się szef Le Premier Nieruchomości.

- To generuje kolejny problem dla kupującego, bo jeśli kupujący ma zdolność na 400 tys. zł i umowę podpisze właśnie na taką kwotę, to bank widząc ryzyko (że to mieszkanie będzie kosztowało 500 tys. zł za dwa lata) może tego kredytu po prostu nie udzielić… Zdolność kupującego zostanie drastycznie obniżona. Należy jeszcze pamiętać, że już teraz mamy "rzeź" zdolności kredytowej przez siedmiokrotne podniesienie stop procentowych w krótkim czasie - odziera ze złudzeń Rorbach.

Kupowanie mieszkania jako inwestycji w przypadku indeksacji cen

Indeksacja cen może okazać się katastrofą dla osób nieposiadających wolnego kapitału, który mogą przeznaczyć na inwestycję, a chcących kupić mieszkanie na użytek własny, to w nieco lepszej sytuacji mogą znaleźć się kupujący pod inwestycję.

Kupno mieszkania z późniejszym przeznaczeniem na wynajem daje o tyle większą możliwość, że wynajmujący może zaoferować najemcy umowę z klauzulą o waloryzacji czynszu przy uwzględnieniu rosnącej inflacji. Jeżeli jednak na rynku nie będzie widać tendencji do stosowania takich umów, szybko może się okazać, że takie mieszkanie wynająć będzie niezwykle trudno.