Inwestowanie w Polsce w punkcie zwrotnym

Rynek nieruchomości spodziewa się odbicia

Analitycy z BNP Paribas Real Estate Poland przygotowali raport "Investing in Poland 2024", z którego wynika, że rynek nieruchomości spodziewa się odbicia. 2023 rok był trudny, gdyż inwestorzy wstrzymywali się z decyzjami inwestycyjnymi, mając na uwadze niestabilną sytuację geopolityczną i wysokie koszty finansowania.

Początek 2024 roku w Polsce był pod względem gospodarczym korzystniejszy, niż oczekiwano. Analitycy prognozują wzrost PKB do 4 proc. jeszcze w 2024 roku i PKB na poziomie 3,5 proc. w 2025 roku. Prognozuje się także, że stopy procentowe w strefie euro będą sukcesywnie obniżane w drugiej połowie bieżącego roku.

Punktem wyjścia jest zrozumienie, że era bardzo niskich stóp procentowych dobiegła końca i pomimo oczekiwanych zmian trendów, inwestorzy będą musieli dostosować się do obecnego środowiska. Będzie to stanowić wyzwanie dla większości rynków europejskich. W Polsce, gdzie rynek najmu pozostaje stabilny oraz relatywnie miało miejsce mniej przeszacowań w porównaniu z innymi krajami europejskimi, większość inwestorów i system bankowy raczej nie doświadczą trudności z refinansowaniem kredytów w nieruchomości komercyjne. Kraje, które napotykają największe wyzwania w tym zakresie, to Niemcy, kraje nordyckie i Francja. W tym obszarze Polska wydaje się żeglować na stosunkowo spokojnych wodach – przekazał Erik Drukker, CEO BNP Paribas Real Estate Poland.

Jak wygląda rynek nieruchomości w Polsce?

Rynek nieruchomości komercyjnych w naszym kraju wciąż ewoluuje. Na jego aktualny kształt wpływają cykle gospodarcze, wzrost popularności pracy hybrydowej, ewolucja wymagań ESG, a także postęp technologiczny.

Rosnące koszty energii i pracy, a także ogólna presja inflacyjna w znacznym stopniu wpłynęły na koszty operacyjne wielu obiektów, tym samym podnosząc marże właścicieli i najemców. Może to stanowić bodziec do szerszego stosowania nowych technologii w celu optymalizacji składników opłat eksploatacyjnych, w tym zużycia energii – czytamy.

Porównując do końcówki 2022 roku i początku 2023 roku, sytuacja ulega poprawie. Różnica pomiędzy oczekiwaniami kupujących i sprzedających pozostaje jednak znacząca. Aktywność inwestycyjną zdominowały inwestycje obejmujące starsze budynki, a inwestycje biurowe wyniosły 21 proc. całkowitego wolumenu transakcji w porównaniu ze średnią z lat 2020-2022, która wyniosła blisko 35 proc.

Polska od kilku lat jest liderem wzrostu gospodarczego, co jest mocnym atutem w oczach zagranicznych przedsiębiorców. Jak wskazują eksperci BNP Paribas Real Estate Poland, kraj nad Wisłą charakteryzuje się stabilną sytuacją polityczną i gospodarczą oraz przewidywalnym otoczeniem regulacyjnym. Co bardzo istotne, Polska ma jeden z największych rynków pracy w Europie, a także wysokiej jakości wykwalifikowanych pracowników, szczególnie w sektorach takich jak produkcja i usługi. Poczynione znaczne inwestycje w infrastrukturę sprzyjają także inwestycjom w Polsce – dodają analitycy BNP Paribas Real Estate Poland.

Jak wyglądają poszczególne sektory nieruchomości komercyjnych w Polsce?

W 2024 roku utrzyma się niski poziom podaży nieruchomości z sektora biurowego w Warszawie. Mimo rosnącej aktywności deweloperskiej podaż wciąż nie nadąża za popytem, co wynika z ograniczonej podaży w 2023 roku, dużej aktywności najemców w 2022 roku oraz dojrzałości rynku.

Spośród wszystkich klas aktywów, biura regionalne, które były jedną z najsilniejszych sił napędowych rynku, okazały się najmniej odporne na gwałtownie spadające stopy kapitalizacji. W 2023 roku tylko 18 budynków biurowych na rynku biurowym w regionach zmieniło właściciela, a łączny wolumen inwestycji wyniósł prawie 430 mln euro, co oznacza ponad pięciokrotny spadek rok do roku. Około 367000 mkw. nowej powierzchni biurowej ma zostać ukończone w latach 2024-2026, w porównaniu do zaledwie 238 000 mkw. w Warszawie. Całkowity popyt brutto w 2023 roku wyniósł ponad 750 000 mkw., co oznacza wzrost o prawie 19 proc. w porównaniu z 2022 rokiem Aktywność najemców w 2024 roku będzie zależeć od ogólnej sytuacji makroekonomicznej i planów ekspansji firm. Ponadto oczekuje się, że wiele firm skupi się na zapewnieniu zgodności z ESG – czytamy.

Rynek handlowy odnotował w 2023 roku wzmożoną aktywność. Mimo wysokiego nasycenia zasoby handlowe wzrosły o prawie 440 000 mkw. w ramach nowych projektów i przebudów. Wolumen inwestycji handlowych w 2023 roku przekroczył 430 mln euro. Prognozy na 2024 rok również pozostają pozytywne. Nowa podaż może przekroczyć ubiegłoroczny wolumen.

W 2023 roku aktywność transakcyjna była zdominowana przez nieruchomości przemysłowe i logistyczne, a wolumen inwestycyjny w sektorze przemysłowo-logistycznym wyniósł prawie 966 mln euro, co stanowiło około 46 proc. wszystkich transakcji w nieruchomości komercyjne. Rynek najmu powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce doświadczył spowolnienia w 2023 roku, ale są oznaki, że w 2024 rok powróci na ścieżkę wzrostową. Na koniec grudnia 2023 r. popyt brutto na powierzchnie magazynowe wyniósł 5,6 mln mkw., co oznacza spadek o 15 proc. rok do roku. Spadek aktywności najemców przypisuje się efektowi wysokiej bazy, ponieważ lata 2021-2022 były szczytowymi latami popytu na powierzchnie przemysłowe i logistyczne. Z kolei w samym ostatnim kwartale 2023 roku zawarto transakcje na 1,9 mln mkw. powierzchni. Jeśli chodzi o nowe obiekty, w czwartym kwartale 2023 roku oddano do użytku prawie 0,58 mln mkw. powierzchni magazynowej, co zwiększyło całkowitą podaż w ubiegłym roku do ponad 3,7 mln mkw. – podsumowują analitycy BNP Paribas Real Estate Poland.