Jak sprawdzić księgę wieczystą przed kupnem nieruchomości?

Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta to nic innego jak jawny i publiczny rejestr, który informuje o stanie prawnym danej nieruchomości. Zasady funkcjonowania tego dokumentu określone są w ustawie o księgach wieczystych i hipotece z 06 lipca 1982r.

Na co warto zwrócić uwagę, w trakcie czytania ustawy? W pierwszej kolejności warto zapoznać się z Art.1:

Art.1.

1.      Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

2.      Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości.

3.      Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

A patrząc na kwestie księgi wieczystej z perspektywy potencjalnego nabywcy nieruchomości – szczególnie istotny jest art.2 ustawy

Art.2. Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Jakie informacje zawierają księgi wieczyste?

Skoro już wiemy, że weryfikacja księgi wieczystej może mieć kluczowe znaczenie dla nabywcy nieruchomości, warto wiedzieć – dlaczego właściwie tak jest. A zatem, warto wiedzieć, jakie informacje można ustalić za pomocą sprawdzenia stanu księgi wieczystej i jakie komplikacje dzięki takiej kontroli nie będą naszym udziałem. Zatem w księdze wieczystej znajdziemy informacje o takich rzeczach jak:

·        Kto jest właścicielem nieruchomości,

·        Charakterystykę nieruchomości (w tym jej powierzchnię i powierzchnie przynależące),

·        Prawa jakie posiada właściciel lokalu,

·         Ewentualne ograniczenia praw właściciela nieruchomości, roszczenia wobec tejże,

·        Obciążenie hipoteki,

Weryfikacja księgi wieczystej obecnie stanowi absolutnie standardową procedurę przy zakupie, ponieważ gdyby tak nie było, stosunkowo łatwo można by zostać ofiarą oszustwa, jeśli sprzedający nie przedstawiłby kupującemu wszystkich informacji na temat stanu prawnego lokalu. Poza tym, że sam lokal mógłby zostać sprzedany po cenie nieadekwatnej do wartości, to np. mógłby zostać sprzedany z obciążeniami hipotecznymi, których nabywca nie byłby świadom.

Jak sprawdzić księgę wieczystą – czego gdzie szukać?

Co do zasady, większość kupujących korzysta z fachowej pomocy doradcy czy agenta nieruchomości i nie sprawdza samodzielnie ksiąg wieczystych, co nie oznacza, że nikt tego nie robi albo że nie warto takiej wiedzy posiadać przez zakupem nieruchomości. Powstaje więc pytanie – jak zbudowana jest księga wieczysta?

Dział I-O  - oznaczenie nieruchomości – wszystkie informacje dotyczące lokalizacji, powierzchni, liczby pięter a jeśli na terenie nieruchomości (np. kamienicy) wyodrębnione są poszczególne lokale – również informacje o ich adresach i numerach ksiąg wieczystych

Dział I - Sp - spis praw związanych z własnością – głownie służebność w przypadku działek

Dział II – własność – w tym dziale znajdują się informacje o właścicielu lub wieczystym użytkowniku danej nieruchomości. Jeśli nieruchomość ma kilku właścicieli, to w tym dziale wyszczególnione będą poszczególne udziały każdego ze współwłaścicieli.

Dział III - prawa, roszczenia i ograniczenia – w tej sekcji znajduje się opis praw i roszczeń, które przysługują osobom trzecim odnośnie danego lokalu. Jest to szczególnie ważna sekcja dla osoby kupującej nieruchomość, ze względu na zabezpieczenie się przed ewentualnymi roszczeniami po zakupie tejże.

Dział IV – hipoteka – również bardzo istotny dział księgi wieczystej, w której znajdziemy informacje na temat wszelakich obciążeń hipotecznych, jakimi obarczona jest dana nieruchomość.

Wzmianki – każda księga wieczysta wyposażona jest w taką sekcję. Jeśli w rubryce na wzmianki istnieją jakieś wpisy, oznacza to, że w Sądzie Rejonowym prowadzącym daną księgę wieczystą znajduje się jakiś wniosek dotyczący wskazanej nieruchomości i nie został on jeszcze przez Sąd rozpatrzony.

Sprawdzenie księgi wieczystej – numer księgi

Żeby móc sprawdzić wpisy w księdze wieczystej, należy poznać jej numer. To nie powinno stanowić problemu, ponieważ większość kupujących tego wymaga, a co za tym idzie, większość sprzedających jest na to przygotowana i numer ten bez zbędnych problemów udostępnia. Jeśli jednak z jakichś przyczyn kupujący nie ma zamiaru lub intencji występować o numer księgi wieczystej do właściciela nieruchomości, może ją uzyskać na podstawie drogi urzędowej – należy złożyć odpowiedni wniosek do właściwego Sądu Rejonowego, aczkolwiek konieczne jest wówczas podanie intencji wykorzystania danego numeru.

Księgi wieczystej online – istnieją internetowe bazy danych, gdzie na podstawie adresu możliwe jest uzyskanie informacji na temat interesującej nas nieruchomości.

Bibliografia

https://www.bankier.pl/smart/ksiegi-wieczyste-jak-sprawdzic-je-przed-zakupem

https://bezprawnik.pl/ksiegi-wieczyste/

https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-jak-sprawdzic-ksiege-wieczysta-przed-kupnem-nieruchomosci

https://ksiegi-wieczyste.org/co-sprawdzic-w-ksiedze-wieczystej-przed-kupnem-mieszkania/

https://www.bankier.pl/smart/ksiegi-wieczyste-jak-sprawdzic-je-przed-zakupem