Pilny apel ws. ustawy o jawności cen ofertowych. Prof. Izdebski: "polecam przeprowadzenie prostego testu"
Czy ministra Katarzyna Pełczyńska przedwcześnie świętowała sukces ustawy o jawności cen ofertowych nieruchomości w sejmowym głosowaniu? Bardziej wnikliwa analiza ustawy świadczy, że zawarte w niej luki pozwolą de facto prowadzić deweloperom biznes na dotychczasowych warunkach. Choć część zarzutów zdaje się próbą zdeprecjonowania całego projektu, wątpliwości zasiane przez inne okazują się zasadne – z jawnością na rynku nieruchomości wiele może pójść nie tak, jednak niewiele trzeba, by do tego nie dopuścić.
Wątpliwości ws. ustawy o jawności cen ofertowych.
Jeszcze przed głosowaniem nad ustawą w Sejmie zaczęły pojawiać się liczne uwagi, że w obecnym kształcie będzie ona mało skuteczna. Ministrze Pełczyńskiej zarzucano także, że komisja ds. infrastruktury odrzuciła pełne otwarcie Rejestru Cen Nieruchomości. W jej ocenie krytyka to próba wylobbowania odrzucenia ustawy w Senacie.
Ministra deklaruje, że ujawnienie cen ofertowych to zaledwie pierwszy krok w stronę jawności na rynku nieruchomości i już teraz przygotowuje uwolnienie cen transakcyjnych. Choć jest to relatywnie łatwe dzięki RCN, Portal DOM powstaje w bólach już drugą kadencję paramentu i nic nie wskazuje, aby w możliwej do przewidzenia przyszłości choćby zaczęło upływać vacatio legis.
Ministra Pełczyńska odpiera zarzuty. Mówi o "wielkim oporze materii"
Pełczyńska wylicza zarzuty, przekonując, że jest to "opór materii", czyli w praktyce lobby deweloperów. Podkreśla na przykład nałożenie na deweloperów obowiązku publikowania cen mieszkań na stronach internetowych już od momentu rozpoczęcia sprzedaży. Odpiera w ten sposób zrzut, według którego obowiązkiem jawnościowym będą objęte wyłącznie już wybudowane mieszkania.
W ocenie ministry próbą wywarcia presji są także zarzuty wobec przepisów stanowiących, że to nabywca będzie mógł wybrać najlepszą dla siebie cenę, jeśli dojdzie do rozbieżności między kwotą na stronie dewelopera a tą podaną w siedzibie. Sceptycy uważali, że przepis będzie w praktyce martwy.
NIE PRZEGAP: Rzadki moment na rynku nieruchomości. Ekspert: "Widać to w ofertach". Ale nie potrwa długo
Prof. Izdebski wylicza luki i podaje rozwiązania. Jest apel o przeprowadzenie przez autorów ustawy prostego testu
Nie wszystkie zarzuty to jednak próba wylobbowania korzystnej dla sprzedawców mieszkań decyzji w Senacie. Uwagi mają także ci, którzy wobec projektu ustawy odnoszą się przychylnie, m.in. prof. Waldemar Izdebski z Wydziału Geodezji i Kartografii Politechniki Warszawskiej, były Główny Geodeta Kraju. W rozmowie z Biznes Info zdradził obawy, że bez przegłosowania odpowiednich poprawek w Senacie nowe przepisy będą nieskuteczne.
Prof. Izdebski zwraca uwagę na mankamenty, które można obsłużyć poprawkami senackimi. Przede wszystkim w aktualnym projekcie ustawy nie doprecyzowano wymogów w zakresie przedstawiania przez deweloperów adresów sprzedawanych lokali. Można to wykorzystać w ten sposób, że deweloper jako lokalizację inwestycji przekazaną ministrowi cyfryzacji wskaże wyłącznie Warszawę. Ekspert podaje receptę: oprzeć wymóg na identyfikatorach z rejestru TERYT tj. SIMC, ULIC i dodać do niego numer adresowy, np. 0918123,00138,12 co oznacza adres: Warszawa, ul. Agatowa 12.
Kolejne uwagi wiążą się już bezpośrednio z ceną mieszkań. Ustawa stanowi, że deweloperzy będą mieli obowiązek podawania wyłącznie cen metra kwadratowego, co znów zostawia sporo miejsca na manipulacje, co niechybnie zostanie wykorzystane. Znacznie lepsze byłoby wymuszenie ujawniania tak powierzchni mieszkania, jak i jego całościowej ceny.
Wątpliwości zachodzą także w kwestiach formalnych. Ustawa nakłada na deweloperów obowiązek raportowania cen raz na dobę, co wydaje się na wyrost – repozytorium dane.gov.pl będzie się szybko rozrastać i trudniejsze będzie nim administrowanie. Na zbyt wiele swobody z kolei pozwolono w zakresie formatu dostarczania danych – ustawa nie wskazuje, że ma to być np. standaryzowany plik JSON, a powinna. Prof. Izdebski komentuje:
Im dłużej się temu przyglądam, tym bardziej widzę, że w takiej postaci niczego dobrego to nie przyniesie. Wystarczyło wymóc publikowanie cen mieszkań i ustawa byłaby okej. Natomiast drugim krokiem pozwalającym monitorować runek nieruchomości, bez tego całego zamieszania z przesyłaniem danych od deweloperów do dane.gov.pl powinno być uwolnienie danych RCN.
Konieczność uwolnienia cen transakcyjnych z RCN omawialiśmy już na łamach BiznesINFO, kroki w tej sprawie zapowiedziała także ministra Pełczyńska. Prof.Izdebski apeluje, aby autorzy ustawy przeprowadzili swoisty test swojej legislacji. Próba wprowadzenia danych pochodzących do prawdziwego dewelopera do bazy dane.gov.pl ujawni wszystkie mankamenty i pomoże w Senacie wprowadzić stosowne poprawki.
