Świnoujście: Zapadł przełomowy wyrok. Sąd obniżył czynsz pani Magdzie przez koronawirusa

Świnoujście: właścicielka sklepu sądzi zarządcę za czynsz

Świnoujście, mały sklep odzieżowy przy promenadzie, mnóstwo klientów z zagranicy. Tak wyglądało życie pani Magdaleny Ossowskiej przed nadejściem koronawirusa. Wszystko zmieniło się w połowie marca, gdy cała Polska pogrążyła się w pierwszym lockdownie.

- Wówczas wszyscy Niemcy wsiedli w samochody i autokary i posłusznie wrócili do siebie. Świnoujście, które żyje głównie z zagranicznych turystów, całkowicie się wyludniło. Musiałam zamknąć sklep i tak było aż do maja ubiegłego roku - opowiadała właścicielka sklepu z odzieżą i galanterią w rozmowie z portalem money.pl.

Zamknięcie punktu przełożyło się na poważne problemy finansowe. Pani Magdalena zgłosiła właścicielowi lokalu, który figuruje jako osoba fizyczna, że nie jest w stanie opłacać dotychczasowych stawek czynszu. Sprzedawczyni była dotąd zobligowana do przekazywania 12 tys. zł miesięczne (9 tys. zł za czynsz oraz opłaty za media i podatki).

Jednak zarządca lokalu w Świnoujściu nie zgodził się na obniżenie opłat i zaproponował, aby pani Magdalena płaciła w ratach. To rozwiązanie nie pomogło właścicielce sklepu. W obliczu sukcesywnego przedłużania dotkliwych obostrzeń pani Magdalena musiała zwolnić cały personel, a sama znalazła się na utrzymaniu rodziny.

Mimo tego starała się regulować należności w miarę swoich możliwości - przekazywała 2 tys. zł miesięcznie oraz VAT, ale dla zarządcy, który za centrum swoich aktywności gospodarczych wybrał Świnoujście, była to kwota niewystarczająca. Konsekwentnie wysyłał jej faktury i wezwania do zapłaty, aż w końcu zaczął ścigać panią Magdalenę poprzez komornika. Z konta poszkodowanej zniknęło ok. 21 tys. zł. Aż 15 tys. zł pochodziło ze wsparcia antykryzysowego. Do tego komornik pobrał dodatkowe 3,7 tys. zł.

Sąd murem za poszkodowaną. Przełomowa obniżka czynszu

Właścicielka sklepu w Świnoujściu znalazła się pod ścianą i była zmuszona skierować sprawę na ścieżkę sądową. Pani Magdalena domagała się zmiany warunków umowy najmu za czas trzech pierwszych miesięcy pandemii. W pozwie przywołała art. 357 par. 1 Kodeksu cywilnego, który wskazuje, że sąd ma prawo zmienić zapisy kontraktu, jeżeli z uwagi na niespodziewane okoliczności doszło do nadzwyczajnych zmian w stosunkach między stronami.

Sąd w Szczecinie przychylił się do argumentacji poszkodowanej i uznał czas pandemii za sytuację wyjątkową, w rezultacie której pani Magdalena utraciła dochody. Sąd argumentował, że w chwili zawierania kontraktu w 2012 r. strony nie były w stanie przewidzieć pandemii. Żadna ze stron nie została uznana za winną.

W rezultacie sąd obniżył czynsz lokalu w Świnoujściu za miesiące, które zostały wskazane w pozwie. Zamiast 9 tys. zł pani Magdalena musi zapłacić 2 tys. za pierwszy miesiąc oraz 2,9 tys. zł za dwa kolejne. Wyrok nie jest prawomocny i wszystko wskazuje na to, że zarządca lokalu w Świnoujściu będzie odwoływał się od wyroku sądu.

Przesłanki zmiany zapisów umowy przez sąd

Za sprawą wyroku Świnoujście stało się dowodem na to, że w niektórych, wyjątkowych sytuacjach można zmienić warunki umowy wbrew jednej ze stron. Eksperci, z którymi rozmawiała redakcja portalu money.pl, przekonują, że takich przypadków jest niewiele.

Jakie argumenty przywołać, aby skutecznie zmienić zapisy kontraktu? - Na art. 357 K.c. można się skutecznie powołać, wówczas gdy nadzwyczajna zmiana stosunków pomiędzy stronami umowy (wywołana np. pandemią) nastąpiła już po zawarciu tej umowy. Drugi warunek jest taki, że umowa musi wciąż obowiązywać w dacie złożenia pozwu - tłumaczył Adwokat Marek Jarosiewicz, wspólnik w Kancelarii Wódkiewicz-Sosnowski, Adwokaci i Radcowie Prawni, który reprezentował panią Magdalenę w sądzie. Zatem niezwykle trudno będzie zmienić warunki umowy, która została zawarta np. w czasie trwania pandemii, ponieważ, nie można udowodnić, że sytuacja nadzwyczajna była niemożliwa do przewidzenia.

Zmiana zapisów umowy jest wyjątkowo trudna, gdy pojawiają się także inne, dodatkowe regulacje. Dobrym przykładem są tarcze antykryzysowe - jedna z nich czasowo zawiesiła umowy najmu w sklepach wielkopowierzchniowych powyżej 2 tys. mkw.

Z kolei adwokat Katarzyna Ulma-Raszkowska z Grabowski i Wspólnicy Kancelaria Radców Prawnych podkreśliła, że zmiana stosunków między stronami kontraktu musi mieć charakter głęboki i nieprzemijający. Taka sytuacja może nastąpić w wyniku np. bardzo dużego wzrostu bezrobocia, ogłoszenia upadłości czy załamania gospodarki.