Umowa przedwstępna z zadatkiem
Umowa szczególnie popularna przy zakupach nieruchomości – to właśnie w tych sytuacjach najczęściej mamy do czynienia z umowami przedwstępnymi z zadatkiem. Dlaczego strony decydują się na spisanie tego typu umowy?
Charakterystyka umowy przedwstępnej
Zanim przejdziemy do omówienia tego, jak funkcjonuje umowa przedwstępna z zadatkiem, porozmawiajmy o samej umowie przedwstępnej. Umowa przedwstępna zawierana jest po to, aby zabezpieczyć ustalenia warunków, jakie znajdą się na umowie przyrzeczonej (czyli właściwej umowie sprzedaży – w tym wypadku sprzedaży nieruchomości). Celem jej zawarcia jest zabezpieczenie możliwości zawarcia umowy ostatecznej – przyrzeczonej w momencie, kiedy obie strony są zgodne co do warunków, na jakich będzie ona zawierana, lecz nie są jeszcze gotowe na to, aby umowę zawrzeć. Hipotetycznie – jeśli nabywca oczekuje na potwierdzenie uzyskania kredytu na zakup nieruchomości, ale ma 100% pewności, że taki uzyska. Zawarcie umowy przedwstępnej zazwyczaj wiąże się z zadatkiem, choć oczywiście nie jest on obligatoryjną częścią tego typu umów.
Zadatek – czym jest i jakie niesie skutki prawne
Aby poprawnie rozważyć kwestię zadatku, należy najpierw zaznaczyć, że mimo iż niekiedy zamiennie nazywany jest zaliczką, to stanowi od zupełnie odrębny mechanizm związany z płatnościami. Zadatek to specyficzna forma zabezpieczenia umowy płatnością, generująca specyficzne skutki prawne.
Jeśli postanowienia umowy nie stanowią inaczej, to zwyczajowo zadatek wpłacony przy zawarciu umowy powoduje pewne skutki prawne. W przypadku niewywiązania się strony kupującej z zawartego porozumienia dochodzi do przepadku zadatku na rzecz sprzedającego, natomiast w przypadku, gdy to sprzedający nie wywiąże się z umowy i nie sprzeda nieruchomości, pomimo przyjęcia zadatku zwyczajowo jest zobowiązany do zwrotu dwukrotności wysokości otrzymanych środków z tytułu zadatku. Zadatek w przypadku realizacji umowy jest wliczany w poczet płatności lub jeśli z przyczyn formalnych nie jest to możliwe – zwracany. Zwrot zadatku może mieć miejsce również w przypadku rozwiązania umowy za obustronnym porozumieniem lub zerwania jej z przyczyn niezależnych od stron umowy.
Tym zadatek różni się od zaliczki, że chociaż ta ma takie same funkcje, jeśli chodzi o wejście na poczet przyszłego zakupu lub przepadku w przypadku wycofania się kupującego z umowy, tak zaliczka nie powoduje skutków prawnych w postaci zwrotu z nawiązką w przypadku wycofania się sprzedającego z umowy.
Umowa przedwstępna z zadatkiem
Umowa przedwstępna z zadatkiem to nic innego, jak umowa mająca wszystkie cechy umowy przedwstępnej, zawierająca klauzulę określającą zadatek – jego wysokość i konsekwencje odnośnie do tegoż w przypadku niewywiązania się z umowy przez którąś ze stron. Umowa przedwstępna z zadatkiem swoją budową nie wyróżnia się w szczególny sposób, zazwyczaj dzieli się na takie sekcje jak:
Określenie stron – w której to sekcji, jak nazwa wskazuje, określane są strony umowy. Oczywiście określenie stron nie powinno pozostawiać żadnych wątpliwości odnośnie do tożsamości podmiotów umowy, dlatego używany jest w cym celu zazwyczaj numer PESEL
Oświadczenia stron – w tej sekcji, osoba sprzedająca nieruchomość zazwyczaj dokonuje oświadczenia z dokładnym wskazaniem, że jest właścicielem lokalu, którego umowa dotyczy. Również w tej sekcji konieczne jest szczegółowe opisanie detali lokalu, jego stanu prawnego, uwzględnienie księgi wieczystej etc.
Określenie przedmiotu umowy – należy pamiętać, że przedmiotem umowy przedwstępnej nie jest mieszkanie, tylko zobowiązanie się stron do zawarcia umowy sprzedaży. Nie należy popełniać błędu i mylić tych pojęć.
Cena – określenie ceny ostatecznej sprzedaży lokalu. Kwotę podaje się zwyczajowo zarówno w formie słownej jak i liczbowej, dzieje się tak po to, aby uniknąć ewentualnych nieporozumień.
Zawarcie umowy przyrzeczonej/kary umowne – istotny elementy umowy przedwstępnej, który określa termin zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli właściwej umowy sprzedaży lokalu), a także określa kwestie takie jak wysokość zadatku i kar umownych wynikających z niewywiązania się z zawartej umowy.
Przekazanie lokalu – w umowie przedwstępnej mogą znaleźć się również informacje o dacie czy charakterze przekazania lokalu po zawarciu umowy przyrzeczonej. W tym punkcie zazwyczaj umieszcza się też formę potwierdzenia przekazania lokalu (protokół zdawczo – odbiorczy).
Postanowienia końcowe – każda umowa zawiera postanowienia końcowe, celem ich spisania jest wskazanie ewentualnego kierunku interpretacji poszczególnych zapisów w razie jakichkolwiek niejasności. Zazwyczaj postanowienia końcowe zawierają standardowe formuły takie jak:
W sprawach nieuregulowanych w Umowie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego. Wszelkie zmiany Umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.
Bibliografia
https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-umowa-przedwstepna-z-zadatkiem-na-co-uwazac-i-jak-zabezpiecza
https://www.oferty.net/prawo/html/umowa-przedwstepna-sprzedazy-z-zadatkiem
