Umowy najmu mieszkań – co zawierają i jak je podpisać?

Umowy najmu mieszkań – podstawowe informacje

Umowę najmu mieszkania można tak naprawdę sporządzić w dowolnej formie. Jednak najbezpieczniejszym rozwiązaniem, zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego, jest przygotowanie umowy na piśmie. Rzetelnie sporządzony dokument pozwoli uniknąć wszelkich nieporozumień w przyszłości.

Wszystkie stosunki między najemcą a wynajmującym, jeśli nie zostaną uwzględnione pisemnie w umowie najmu mieszkania, są regulowane na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów i Kodeksu cywilnego.

Jak sporządza się umowy najmu mieszkań?

Każda umowa najmu mieszkań powinna zawierać wszystkie podstawowe elementy. Do najważniejszych z nich zaliczamy datę i miejsce zawarcia umowy, dane osobowe wynajmującego i najemcy, a także zapis konkretyzujący, na jaki czas będzie obowiązywała. Wynajmujący może udostępnić najemcy lokal na określony czas z możliwością przedłużenia umowy lub na czas nieokreślony. Koniecznością jest również podanie adresu wynajmowanego lokalu, a wynajmujący musi potwierdzić, że jest jego właścicielem.

Kolejna kwestia dotyczy samego lokalu. Dobrze przygotowana umowa najmu mieszkania powinna zawierać jego dokładny opis, tj. stan techniczny, powierzchnię oraz stan wyposażenia. Nie może w niej zabraknąć opisu garażu lub piwnicy, jeśli przynależą do wynajmowanego mieszkania.

Umowy najmu mieszkań - płatności

Wynajmujący musi przedstawić w umowie najmu mieszkania wysokość czynszu i termin płatności, jaką najemca będzie zobowiązany regulować, a także wskazać stronę, która pokryje koszty eksploatacyjne, takie jak zużycie gazu, energii elektrycznej czy wywóz odpadów. Wynajmujący często oczekują również wpłacenia jednorazowej kaucji w wysokości jednomiesięcznego lub dwumiesięcznego czynszu, która stanowi zabezpieczenie należności czynszowych i wszelkich innych należności, jakie mogą powstać podczas użytkowania lokalu.

Najemcy powinni zwrócić szczególną uwagę na kwestię kaucji, ponieważ może ona przybrać charakter zwrotny lub bezzwrotny. Najczęściej wynajmujący ma obowiązek zwrócić całą kaucję w ciągu 30 dni od ustania umowy i przekazania lokalu. Jeśli jednak mówimy o kaucji bezzwrotnej, najemcy po prostu nie otrzymają wpłaconej kaucji. Dlatego ważne jest precyzyjne określenie wysokości i charakteru kaucji w umowie.

W skład umowy najmu mieszkań powinien również wchodzić protokół zdawczo-odbiorczy, czyli lista elementów wyposażenia. Należy umieścić w niej prawa i obowiązki najemcy, do których można zaliczyć np. utrzymywanie należytego porządku w lokalu. Za zgodą wynajmującego, najemca może otrzymać zezwolenie na posiadanie zwierząt, a także na dokonywanie remontów i ulepszeń, które nie naruszą substancji lokalu.

Każda dobrze sporządzona umowa najmu mieszkania powinna zawierać oświadczenie mówiące o tym, że najemca oglądał mieszkanie i nie ma żadnych zastrzeżeń co do jego stanu technicznego i wyposażenia, tym samym akceptując jego stan. W dokumencie musi znaleźć się zapis o warunkach wypowiedzenia umowy. Natomiast sama umowa musi zostać sporządzona w dwóch jednakowo brzmiących egzemplarzach i co najważniejsze – obie kopie muszą zostać podpisane przez wynajmującego i najemcę.

Umowy najmu mieszkań a działalność gospodarcza

Wynajem lokalu zwykle dotyczy celów prywatnych. Osoby wynajmujące często zostawiają zapis w umowie najmu mieszkania, zgodnie z którym zabrania się użytkowania lokalu do innych celów. Jednak czy możliwy jest wynajem mieszkania pod działalność gospodarczą?

Wszystko tak naprawdę zależy wyłącznie od wynajmującego. Jeśli otrzymamy zgodę na prowadzenie działalności gospodarczej w wynajmowanym lokalu, kwestia ta koniecznie musi zostać poruszona w umowie najmu mieszkania, przy czym nie jest ważne, czy wynajmujący przygotuje odpowiedni aneks do umowy, czy też sporządzi osobną, niezależną umowę. Najważniejsze jest, abyśmy mieli potwierdzenie na piśmie.