Rząd szykuje nowe przepisy o inwestowaniu w nieruchomości. Eksperci ostrzegają: ceny mogą wzrosnąć
W kryzysie mieszkaniowym w Polsce trwa impas. Mimo prób maskowania spadku cen sprzedaż maleje, a nastroje spekulantów są nietęgie. Rząd pracuje nad programem kolejnych dopłat, jednak wcześniej w życie może wejść ustawa, która znów zdetonuje ceny nieruchomości, podobnie jak miało to miejsce po wprowadzeniu tzw. bezpiecznego kredytu 2 proc.
Kolejny rok kryzysu mieszkaniowego – nadchodzi eskalacja
Można odnieść wrażenie, że program "Pierwsze klucze" jest zagadką nawet dla Krzysztofa Paszyka, szefa resortu rozwoju i technologii, skąd rzekomo wyszedł projekt. Dopłacanie do kredytów tylko na mieszkania z rynku wtórnego w cenie 10-11 tys. zł/mkw ma być mechanizmem, który uchroni przed podwyżką cen, ale szczegóły są nadal dość elastyczne.
Zachodzi bowiem ryzyko, że w dużych miastach skorzystać będzie mogło niewielu, a w mniejszych miejscowościach ceny zostaną wywindowane do poziomu 10 tys. zł za mkw. Nawet tam, gdzie dziś ceny są nawet o połowę niższe.
Ministerstwo finansów dokłada do pieca kryzysu mieszkaniowego. "Nieformalne konsultacje" ws. REIT-ów
Również ministerstwo finansów pracuje nad ustawą obciążoną znacznym ryzykiem znacznego podwyższenia cen nieruchomości w całej Polsce. Już pod koniec lutego w rozporządzeniu ministra Domańskiego znaleźć można było informację, że resort pracuje nad zezwoleniem na operowanie bezpośrednio w Polsce tzw. REIT-ów.
REIT (Real Estate Investment Trust) to fundusz inwestycyjny, z którego kapitał inwestowany jest w nieruchomości. Inwestorzy mogą wpłacić środki, te następnie inwestowane są np. w masowy zakup mieszkań. Wzrost cen ich wartości lub przychody z najmu przekładają się w postaci dywidend na zyski inwestorów.
REIT-y w Polsce to ryzyko podwyżek i monopolizacji. "Globalny kapitał, lokalne skutki"
Aktualnie w Polsce mamy do czynienia z poważną niekonsekwencją. Nie ma bowiem zezwolenia na to, aby zakładać w Polsce REIT-y, ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby budowane w Polsce mieszkania kupował fundusz zagraniczny.
Można byłoby pomyśleć, że w obliczu kryzysu mieszkaniowego, kiedy problemem jest, że mieszkania kupowane są w celach inwestycyjnych, a nie użytkowych, rząd w ogóle ukróci działalność REIT-ów, ale dzieje się odwrotnie. Ministerstwo finansów chce pozwolić na operacje także REIT-om utworzonym w Polsce.
Jak przekazała Joanna Prokurat z Baker Tilly Legal Poland, zakończył się etap koncepcyjny prac nad wprowadzeniem w Polsce REIT-ów. Miało dojść do "nieformalnych konsultacji":
Zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami, polskie odpowiedniki REIT-ów miałyby obejmować nie tylko nieruchomości mieszkalne, ale również komercyjne, takie jak biura, internaty, akademiki, domy opieki społecznej czy centra handlowe. Działające w formie spółki miałyby być notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie i posiadać wysoki kapitał zakładowy (minimum 100 mln zł).
Co więcej, dywidenda z REIT-ów miałaby być zwolniona z opodatkowania. Wystarczy, że 90 proc. dochodu pochodziłoby z najmu. To właśnie na wynajem trafiają bowiem najczęściej skupowane przez fundusze mieszkania, co, biorąc pod uwagę, że są w stanie one kupować całe osiedla, pozwala im kształtować rynek najmu w kierunku jego monopolizacji.
W teorii to fundusze mają zlecać deweloperom budowę nowych mieszkań na wynajem. Jedynym bezpiecznikiem przed masowym skupowaniem mieszkań już wybudowanych mają być wymagania kapitałowe:
Wysokie wymogi kapitałowe mają na celu zapewnienie, że podmioty te będą zlecać inwestycje budowlane bezpośrednio deweloperom, co ma przeciwdziałać skupowaniu gotowych mieszkań z rynku i stymulować podaż mieszkań.
Jak zwraca uwagę Aleksandra Krugły z Habitat for Humanity Poland, badania z 2022 r. wykazały, że działalność REIT-ów, zwłaszcza w krajach rozwiniętych, przyczynia się do wzrostu cen mieszkań. "Globalny kapitał, lokalne skutki. Dlatego trzeba zadbać o uszczelnione regulacje" – komentuje Krugły.
