Problem dzikich lokatorów w Polsce. Radca prawny wyjaśnia, co robić, gdy najemca przestaje płacić czynsz

Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu?

Pozycja prawna lokatora w prawie polskim, uregulowania jest znacznie korzystniej niż wynajmującego. W szczególności, umowa najmu może zostać wypowiedziana przez wynajmującego jedynie w przypadkach wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 11 tej ustawy, „Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący, lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.”.

Ustawa ta przewiduje również inne sytuacje, w których dopuszczalnym jest wypowiedzenie umowy – np. z powodu niezamieszkiwania przez najemcę w lokalu przez okres 12 miesięcy, lub w sytuacji, gdy to właściciel planuje zamieszkać w przedmiocie najmu (okres wypowiedzenia wynosi wówczas co do zasady… 3 lata). 

Brak zapłaty czynszu – co robić?

Jeżeli najemca przestał płacić czynsz lub opłaty dodatkowe, wynajmujący, który chciałby doprowadzić do wypowiedzenia umowy najmu, musi tolerować ten stan aż przez trzy miesiące. Kolejno musi w formie pisemnej wezwać najemcę do zapłaty i poinformować go o zamiarze wypowiedzenia umowy, wyznaczając dodatkowy miesięczny termin zapłaty. Sumarycznie zatem, zanim dopuszczalnym stanie się doręczenie najemcy oświadczenia o wypowiedzeniu umowy, minąć muszą aż cztery miesiące. Powyższe jawi się za rozwiązanie niefortunne, naraża bowiem wynajmującego na konieczność kredytowania najemcy.

Po doręczeniu najemcy skutecznego oświadczenia wynajmującego o wypowiedzeniu umowy najmu, w zależności od rodzaju umowy najmu, wynajmujący może podjąć dalsze czynności ukierunkowane na eksmisję lokatora.

W przypadku umów najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, polega to na złożeniu do sądu wniosku o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczenie najemcy, sporządzone w formie aktu notarialnego, obejmujące tzw. dobrowolne poddanie się egzekucji w zakresie obowiązku wydania nieruchomości.

W przypadku zwykłych umów najmu lokalu mieszkalnego, wynajmujący musi w pierwszej kolejności wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję. Niestety, postępowanie to potrafi być długotrwałe – zwłaszcza gdy pozwany dąży do przewłoki postępowania, zgłaszając zbyteczne wnioski dowodowe lub choćby wnosząc o zwolnienie z kosztów sądowych lub o ustanowienie pełnomocnika z urzędu (a kolejno np. zaskarżając zapadłe w tym przedmiocie postanowienia).

Uczestnikiem tego postępowania będzie także gmina, albowiem w ramach przedmiotowej sprawy, sąd z urzędu badać będzie, czy osobie bezumownie korzystającej z lokalu nie służy aby prawo do lokalu socjalnego. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Komu przysługuje prawo do lokalu socjalnego?

Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, orzeka o tym uprawnieniu, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez lokatorów z lokalu, oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,

3) obłożnie chorego,

4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Okres oczekiwania na w/w lokal potrafi być znaczny. Do czasu złożenia przedmiotowej oferty, wynajmujący nie będzie mógł skierować do komornika wniosku o egzekucję wyroku.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu

Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odpowiada ono wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego.

Osoby uprawnione do lokalu zamiennego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, uiszczają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Osoby uprawnione do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, uiszczają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać za zajmowany lokal, gdyby lokal ten wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy, na podstawie umowy najmu socjalnego lokalu. Obowiązek pokrycia właścicielowi różnicy między wysokością odszkodowania, o której mowa wyżej, a wysokością odszkodowania uiszczanego przez byłego lokatora, ciąży na gminie.

Jeżeli osobie uprawnionej do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu na mocy wyroku gmina nie dostarczyła lokalu, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 kodeksu cywilnego. 

Ograniczenia w egzekucji wyroku eksmisji

Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Jak potwierdza doświadczenie życiowe oraz praktyka procesowa, problemy z nieuczciwym lub niewypłacalnym najemcą, potrafią ciągnąć się latami. Uzyskanie korzystnego wyroku, czy to w sprawie o eksmisję, czy to w sprawie o zapłatę – nie zawsze rozwiązuje problem. Orzeczenia te trzeba bowiem wyegzekwować w postępowaniu komorniczym. Często jednak okazują się one nieskuteczne – zwłaszcza gdy dłużnik nie dysponuje żadnym oficjalnym źródłem dochodu, ani majątkiem, z którego mogłaby być prowadzona egzekucja. Niestety zatem, by wieść bajkowy żywot rentiera, trzeba nie tylko dysponować nieruchomościami, przeznaczonymi na najem, ale i szczęściem w postaci uczciwych lokatorów.

Autor: radca prawny Michał Podolec