Rozwiązanie umowy dzierżawy – sposoby, terminy, okoliczności
Umowa dzierżawy jest dokumentem na mocy którego wydzierżawiający przekazuje dzierżawcy rzecz do używania i wyraża zgodę na czerpanie przezeń korzyści w zamian za opłacanie ustalonego czynszu. Czynsz może być regulowany pieniędzmi lub za pomocą innych świadczeń, jednorazowo lub okresowo. Dzierżawie podlegają nieruchomości, na przykład grunty rolne i ruchomości oraz prawa przynoszące pożytki. Umowę dzierżawy zawiera się na czas określony lub nieokreślony, zwykle są to długie okresy.
W sytuacji, gdy któraś ze stron zdecyduje się wycofać ze zobowiązania, musi złożyć wypowiedzenie skutkujące rozwiązaniem umowy dzierżawy. Jeżeli nie wprowadzono innego zapisu, rozwiązanie umowy następuje 6 miesięcy przed upływem roku dzierżawnego, natomiast w przypadku dzierżawy gruntu rolnego termin ten jest jeszcze dłuższy i wynosi rok. Oczywiście istnieje również możliwość rozwiązania umowy dzierżawy za porozumieniem stron i ustalenia dogodnych dla wydzierżawiającego i dzierżawcy warunków. Kodeks cywilny przewiduje też możliwość wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym w sytuacji, gdy np. dzierżawca nie wywiązuje się ze spłaty czynszu lub używa przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową.
Terminy rozwiązania umowy dzierżawy
Roczny lub półroczny termin rozwiązania umowy dzierżawy dotyczy umów zawartych na czas nieokreślony lub czas określony, ale z zastrzeżeniem możliwości wcześniejszego wypowiedzenia z określonych powodów, jednak bez wskazania terminu takowego wypowiedzenia.
Jak wspomniano powyżej, termin rozwiązania umowy różni się w zależności od przedmiotu dzierżawy. Wypowiedzenie z rocznym wyprzedzeniem dotyczy dzierżawy gruntu rolnego (nieruchomości), czyli części powierzchni ziemskiej oraz budynków lub ich części trwale związanych z gruntem. Rok dzierżawny, które to określenie pojawia się w umowie, definiuje się jako jednostkę czasu liczoną od dnia wydania przedmiotu dzierżawy w ręce dzierżawcy. W przypadku, gdy dzierżawione są rzeczy lub prawa, termin wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy od dnia oświadczenia woli rozwiązania umowy o dzierżawę.
Natychmiastowe rozwiązanie umowy dzierżawy
Dopuszczalne jest rozwiązanie umowy dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym, czyli w momencie przekazania stronie oświadczenia woli o wypowiedzeniu dzierżawy. Dzieje się tak w uzasadnionych przypadkach, do których można zaliczyć: • przekazanie przedmiotu dzierżawy do wykorzystania osobie trzeciej bez zgody wydzierżawiającego lub oddanie go w poddzierżawę, przy czym nieważne, czy jest to przekazanie odpłatne czy bezpłatne; • zaleganie przez wydzierżawiającego z opłatą czynszu ustalonego w umowie lub innych opłat związanych z dzierżawą, np. podatków; brak zapłaty musi obejmować co najmniej dwa pełne okresy płatności, a w przypadku czynszu płaconego rocznie, zwłoka musi wynosić ponad 3 miesiące; • użytkowanie przedmiotu dzierżawy w sposób niezgodny z zawartą umową – pod tym pojęciem rozumie się działania dzierżawcy, które utrudniają lub uniemożliwiają używanie przedmiotu dzierżawy do celów pierwotnie przewidzianych w umowie albo też rażące zaniedbywanie przekazanej rzeczy przez dzierżawcę; • wykrycie przez wydzierżawiającego poważnych wad w przedmiocie dzierżawy, o których istnieniu nie wiedział wcześniej; mowa tu o wadach uniemożliwiających używanie rzeczy przewidziane w umowie, o charakterze zarówno fizycznym, jak i prawnym. Rozwiązanie umowy dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym może nastąpić w przypadku umowy zawartej na czas określony, jak i nieokreślony. Jeżeli jednak dzieje się to ze względu na zwłokę w płaceniu czynszu, wydzierżawiający ma obowiązek powiadomić dzierżawcę o swoim zamiarze i dać mu dodatkowe trzy miesiące na uregulowanie płatności. W przypadku wypowiedzenia z powodu niewłaściwego użytkowania lub zaniedbania przedmiotu dzierżawy, właściciel musi upomnieć dzierżawcę i jeśli ten zmieni swoje postępowanie, umowy nie można rozwiązać w trybie natychmiastowym.
W przypadku poniesienia szkód przez którąś ze stron może ona dochodzić odszkodowania według przepisów Kodeksu cywilnego.
