Wątpliwości wokół "Pierwszych kluczy". Ekspert: "rządzący powinni poważnie zweryfikować kształt programu"
Mimo ogłoszenia ogólnego zarysu kolejnego programu dopłat do kredytów hipotecznych kryzys mieszkaniowy w Polsce tkwi w zawieszeniu. Do realizacji jeszcze daleka droga, a wokół inicjatywy "Pierwsze klucze" już zdążyło pojawić się wiele wątpliwości. Zastrzeżenia pomysłu MRiT komentuje dla BIznesINFO Mirosław Król z Król i Partnerzy.
"Pierwsze klucze" – kolejny program dopłat do kredytów hipotecznych ministerstwa rozwoju
"Żadna złotówka nie trafi do deweloperów" – taką deklarację złożył w połowie lutego Krzysztof Paszyk, minister rozwoju i technologii, prezentując założenia nowego programu mieszkaniowego. Opracowany został on po upadku programu nazywanego roboczo "kredyt 0 proc.", który kosztował Jacka Tomczyka stanowisko sekretarza stanu w resorcie.
Tajemnicą poliszynela było, że kolejny program dopłat bezpośrednich znów wywinduje ceny nieruchomości, pozwoli zarobić krocie deweloperom i bankom, a kolejne roczniki młodych Polaków wpędzi w długi na wiele dekad.
Najwięcej emocji budzą propozycje dot. mieszkań własnościowych z rynku wtórnego
Po dymisji Tomczyka w eterze zapanowała wielotygodniowa cisza, którą przerwała lutowa prezentacja "Pierwszych kluczy" czy też "Klucza do mieszkania". Choć propozycja obejmuje dofinansowania zakupu mieszkań w budownictwie społecznym, komunalnym, a także do budowy domu, największe zainteresowanie wzbudził filar stanowiący dopłaty do rat kredytu na zakup mieszkania z rynku wtórnego.
Największą innowację w stosunku do wcześniejszych pomysłów MRiT stanowi limit cenowy. Resort dofinansuje tylko mieszkania, których metr kwadratowy kosztuje 10 tys. zł lub 11 tys. zł, jeśli znajdują się w którymś z największych miast. Jeszcze w 2024 r. samo ministerstwo twierdziło, że limity spowodują eksplozję cenową.
Mirosław Król dla BiznesINFO: "nie ma szans na mieszkanie na rynku wtórnym w takiej cenie metra kwadratowego"
O dwugłos w ministerstwie rozwoju i technologii, a raczej elementarną niespójność stanowisk, które dzieli raptem kilka miesięcy zapytaliśmy Mirosława Króla z Król i Partnerzy - Kredyty i Biuro Nieruchomości, eksperta rynku nieruchomości.
BiznesINFO: Najważniejszym novum w programie dopłat są limity cenowe za mkw. Są wątpliwości, że mogą one doprowadzić do negatywnych zjawisk na obu biegunach cenowych. Jeśli chodzi o największe miasta, gdzie limit to 11 tys. zł, taka baza ma być podobno niewielka. W Krakowie może chodzić o maksymalnie 500-600 mieszkań rocznie, najbardziej oddalonych od centrum i w kiepskim stanie. Czy Pan też ma takie obserwacje?
Mirosław Król: Limit 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy przeliczony jest w taki sposób, by właśnie nie doprowadzić do eksplozji cenowej. Nie da się jednak ukryć, że taki limit cenowy bardzo mocno ogranicza możliwości potencjalnych zainteresowanych. Mieszkania w takim limicie dostępne będą zwykle poza centrami dużych miast i poza osiedlami budowanymi po 2000 roku.
Spodziewam się więc, że jeżeli formuła dopłat nie ulegnie zmianie, to program będzie atrakcyjny, ale tylko terytorialnie, czyli w tych regionach, gdzie ceny mieszkań nie są relatywnie wysokie. Z programu ucieszą się więc mieszkańcy np. Bydgoszczy, Rzeszowa, Przemyśla, gdzie ceny są niskie, niektórzy mieszańcy Szczecina, Koszalina, Torunia również, ale już we Wrocławiu, Trójmieście, Krakowie czy w Warszawie na taki limit popatrzy się raczej z politowaniem, bo nie ma szans na mieszkanie na rynku wtórnym w takiej cenie metra kwadratowego. Chyba że mówimy o tzw. ruderce, ale zakładam, że celem programu nie jest „akcja rewitalizacja”, a zakup mieszkań do zamieszkania dla rodzin mających potrzeby lokalowe. Założenia programu powinny więc zostać urealnione.
Z drugiej strony limit dopłat ma także wywindować ceny w mniejszych miastach, gdzie dzisiaj za metr płaci się 5-6 tys. zł. Tam, po uruchomieniu dopłat, są prognozowane podwyżki aż do cen limitowych, tj. do 10 tys. zł z mkw. Czy mechanizmy wykluczające z rynku fliperów mają szansę być skuteczne?
Oczywiście, jeżeli ograniczymy program „Pierwsze klucze” do roli programu preferującego małe miasta, to rzeczywiście może on spełnić swoją funkcję, ale przypomnę – największym mankamentem Rodzinnego Kapitału Mieszkaniowego było podzielenie go na regiony w zakresie cen metra kwadratowego, co sprawiło, że wiele regionów nie mogło skorzystać ze wsparcia, które było dla wielu rodzin bardzo interesujące. Ten mechanizm – jeżeli miał być mechanizmem antyflipperskim – niestety wylewa dziecko z kąpielą. Rozumiem jednak założenia rządzących, którzy unikają tego, by program był zbyt powszechny.
Napotkałem już na facebookowych grupach porady, jak obchodzić mechanizm, np. poprzez zakup z odroczeniem przeniesienia własności.
Chciałbym myśleć, że wszelkiego rodzaju próby obchodzenia przepisów w zakresie programu „Pierwsze klucze” będą mieć charakter incydentalny i nie będziemy mówić o zjawisku masowym, a jakiś przykrych i łatwych do weryfikacji incydentach. Nie wydaje mi się, by ten program dopłat był na tyle intratny, by było warto ryzykować dla niego poważne problemy. Uważam, że rządzący powinni poważnie zweryfikować kształt programu, założenia, grupę docelową czy grupę, której nie chcą wesprzeć. Program ten może doprowadzić, że tańsze mieszkania na rynku wtórnym zdrożeją i to jest fakt, ale raczej mówimy o skali problemu ograniczonej do mniejszych miast.
Czy możemy się pokusić już dziś o prognozę, jaki wpływ nowy program dopłat będzie miał na rynek najmu?
To bardzo ciekawe zagadnienie, bo bardzo niejednoznaczne do oceny. Rynek najmów rośnie wtedy, gdy mieszkańcy nie mają perspektyw zakupu własnych mieszkań i zmuszeni są do tego, by płacić za wynajem.
Obecnie właściciele nieruchomości nie mają na co narzekać. Zainteresowanie jest duże, a ceny najmów ustabilizowały się i raczej nie rosną w sposób znaczący. Ostatnie tąpnięcie związane z uwolnieniem sporej ilości mieszkań na rynek miało miejsce, gdy wiele osób kupiło swoje lokale z dofinansowaniem w ramach „Bezpiecznego kredytu 2%” – tutaj nie spodziewam się aż tak dużego zainteresowania programem „Pierwsze klucze”, by lokale się zwalniały, a rynek był zasypany ofertami wynajmów. Spodziewam się, że do czerwca nie należy spodziewać się radykalnych zmian na rynku wynajmów.
