Eksperci z JLL podsumowują I kwartał na regionalnych rynkach biurowych

Eksperci JLL przyjrzeli się rynkowi biurowemu

Z podsumowania ekspertów JLL wynika, że rynek biurowy, po rekordowym 2023 roku, dokonał kompensacji, co przełożyło się na wyniki w pierwszym kwartale 2024 roku. W nowych budynkach średnia długość najmu wynosi obecnie od pięciu do siedmiu lat, a czynsze nieznacznie wzrosły. W starszych obiektach najemcy mogą liczyć na nieco krótszy okres zobowiązania.

Miasta regionalne w Polsce, w ciągu pierwszych trzech miesięcy 2024 roku, odnotowały łączny współczynnik pustostanów w wysokości 17,8 proc., co oznacza wzrost o 0,3 p.p. k/k. Wskaźnik ten w dalszym ciągu utrzymuje się na wysokim poziomie, przede wszystkim w Łodzi (21,3 proc.), Katowicach (20,6 proc.) i Krakowie (20,2 proc.) — czytamy.

Kraków niekwestionowanym liderem

Pierwszy kwartał roku 2024 przyniósł obniżone zapotrzebowanie na powierzchnię biurową w polskich miastach regionalnych. Całkowity wolumen popytu wyniósł 139 000 mkw., przy 47 proc. poziomie renegocjacji oraz braku podpisanych umów przednajmu. Porównując to do analogicznego okresu rok wcześniej, jego łączny wynik jest niższy o ok. 29 000 mkw. Natomiast biorąc pod uwagę fakt, że IV kwartale 2023 rok był rekordowy, (wynajęte ok. 210 000 mkw.) można przyjąć, że takie obniżenie jest efektem wzmożonej aktywności z końcówki minionego roku. W ostatnim kwartale najwyższe wolumeny transakcji na powierzchnie biurowe miały miejsce w Krakowie (32 proc. całkowitego popytu), Wrocławiu (18 proc.) i Poznaniu (17 proc.) — tłumaczy Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy.

Deweloperzy mają ambitne plany, ale rozkładają je w czasie

Najemcami, którzy wynajęli najwięcej powierzchni na rynkach regionalnych w Polsce w I kwartale 2024 roku, były firmy z sektora IT, które są odpowiedzialne za ponad 29 proc. popytu — to ok. 40 000 mkw. wynajętej powierzchni, głównie w Krakowie i Trójmieście. Kolejnymi wiodącymi sektorami wśród najemców były produkcja (18 proc.) oraz usługi profesjonalne (8 proc.). Warto w tym miejscu wyróżnić nową umowę najmu na 10 000 mkw. w Brain Park C, zawartą przez Volvo, która stanowiła niemal 25 proc. całego popytu odnotowanego w Krakowie w opisywanym kwartale. Szeroko pojęty sektor BPO/SSC, wg naszych szacunków, odpowiadał za ponad 60 proc. popytu – dodaje Dorota Gruchała, Head of Kraków Office

Klienci mogą korzystać z coraz większego zasobu nowoczesnej oferty biurowej w miastach regionalnych. W pierwszym kwartale 2023 roku do użytku oddano m.in. biurowce Quorum Office Park A we Wrocławiu i Brain Park C w Krakowie. Decyzje deweloperów są jednocześnie mocno uzależnione od pozyskania kluczowych najemców. Nadpodaż i niepewna sytuacja mogą prowadzić do opóźnień lub zmian w budowach.

Aktywność budowlaną można zaobserwować przede wszystkim w Poznaniu, Katowicach i Trójmieście. Rok 2024 rozpoczął się ograniczoną o 70 proc. podażą na rynkach regionalnych w stosunku do wyników z lat 2016-2020.

Inwestycje na stabilnym poziomie

Rynek inwestycji biurowych zakończył I kwartał 2024 roku z całkowitym wolumenem sprzedaży na poziomie około 100 milionów euro. Jest to wynik zbliżony do analogicznego okresu ubiegłego roku. Podobnie jak w ostatnich kwartałach, prawie wszystkie transakcje biurowe dotyczyły rynku warszawskiego. Struktura kapitału zainwestowanego w biura pozostała zdominowana przez inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej. Największą transakcją biurową w I kwartale 2024 roku była sprzedaż Concept Tower przez CPI Property Group do czeskiego inwestora -Wood & Company Real Estate Fund. Przejmowany budynek, wybudowany w 2012 roku w biznesowej części Woli, jest obecnie w pełni skomercjalizowany. Równie istotną transakcją było nabycie dwóch budynków kompleksu Lipowy Office Park, które zostaną przekształcone na cele mieszkaniowe i zakwaterowanie dla studentów. Futureal, który kupił cały kompleks składający się z czterech budynków w 2023 roku, sprzedał na początku tego roku dwa z nich litewskiemu inwestorowi 1 Asset Management. Transakcja ta potwierdza globalny trend zmiany funkcji starszych i położonych poza centrum aktywów biurowych – mówi Marcin Sulewski, Head of Office Investment.