Mieszkanie prawem? Kontrowersyjna dyskusja na EEC 2024. Starcie deweloperów z naukowcami

EEC 2024: Rynek mieszkaniowy. Interwencja państwa czy wolny rynek? "Ludzie nie są debilami"

“Liczyłbym na trwałe i czytelne zasady budownictwa komunalnego i pozostawienie instrumentów obecnych, czyli np. tych oferowanych przez BGK (dofinansowanie do budownictwa społecznego i komunalnego - red.)” - punktuje w “życzeniowej” sekcji panelu wiceprezydent Katowic Bogumił Sobuła podnosząc przy tym, że w 2024 r. polski rynek nieruchomościowy toczy segmentacja; klienci, którzy mogą być partnerem dla rynku pierwotnego to, jak mówi “ułamek” .

Mam nadzieję, że względy spokój polityczny spowoduje, że będzie następowało zasilenie tego rynku przez nowe realizacje ale musimy pamiętać o tej części, mówiąc politycznym językiem minionego rządu, zapomnianej.

Zobacz też: EEC 2024: Chiński szach w Europie? “Nie chce, ale musi kupować”

W to, że sektor publiczny (samorząd/rząd) może wybudować mieszkania nie wierzy z kolei Robert Chojnacki , założyciel portalu tabelaofert.pl z REDNET Property Group. “ Państwo niech nie przeszkadza ” - apeluje, punktując zbędne, jego zdaniem, przepisy regulujące minimalną wielkość przestrzeni użytkowej mieszkania ustanowionej na 25 m2 (od 2018 r. prawo dotyczy wszystkich nowych nieruchomości). Rzecz jasna regulacje można obchodzić, na co zwraca uwagę sam Chojnacki.

Dzisiaj 18 m2 to mieszkanie nielegalne. Mieszkałem w takim, kiedy jako młody człowiek przyjechałem z Kielc do Warszawy. I żyję. Legalnie można wybudować dom 70 m2 bez pozwolenia, ale wyburzenie ścianki działowej jest nielegalne - relacjonuje.

Chojnacki wprowadza też kontekst tzw.. “ patodeweloperki ”, której swoistą wojnę kulturową wypowiedzieli w Polsce liczni aktywiści.

Dużo  mówi się o “patodeweloperce”, uważam że aktywiści zrobili dużo złego . Nie jestem zwolennikiem mikroapartamentów 14m2, ale znam wiele 20 m2, które są komfortowe.  Jeżeli pozwolimy ludziom mieszkać w mieszkaniach 20m2, to będą w nich mieszkać nie dlatego, że nie wiedzieli, jak wygląda 20 m2, a dlatego, że ich nie stać na więcej. Ludzie nie są debilami.

Przekonania argumentuje liczbami: zanim państwo wybuduje mieszkania, te będą już niepotrzebne . Dlaczego? Na deweloperską odsiecz przychodzi, według Chojnackiego, demografia.

W zeszłym roku urodziło się najmniej osób od II wojny światowej. Jeżeli trend się utrzyma (powołuje się na dane ze stycznia, lutego i marca br. - red.) to w roku 2024 w Polsce urodzi się 250 tys. dzieci. Jeżeli średnia długość życia wynosi 76 lat, to te dwie liczby pomnożone przez siebie dają 19 milionów. Jak dzieci, które dzisiaj się rodzą, będą umierać, ludność Polski będzie liczyła nie 30 milionów, tylko 19.  To oznacza, że mój 5-letni syn będzie musiał długi zaciągnięte przez państwo.

"Bycie deweloperem, który zarabia pieniądze nie jest proste". Kluczowa jest perspektywa

Waldemar Olbryk , prezes ogólnopolskiej firmy deweloperskiej Archicom podnosi, że " bycie deweloperem, który zarabia, nie jest wcale takie proste .

Problem jest szerszy niż np. brak finansowania kredytów. Rozmawiamy o różnej formie “mieszkania”. Wielu z nas w tej sali było karmionych przekonaniem, że posiadanie własnej ziemi jest najważniejsze, a mieszkanie jest symbolem sukcesu. Dzisiaj nie tylko z powodów ekonomicznych od tego odchodzimy.

Fot. Michał Górecki/ od lewej: Waldemar Olbryk, Bogumił Sobuła

Kluczem jest perspektywa, bo - jak podnosi zdecydowana większość panelistów - sytuacją pożądaną zarówno przez segment publiczny jak prywatny jest utrzymanie spójnej wizji rynku mieszkaniowego . Spójnej w polskich warunkach politycznych oznacza taką, która… przetrwa przynajmniej jedną kadencję.

Kluczem jest utrzymanie pewnego pomysłu długoterminowego. To nie jest gra w miesiące, kwartały. To jest gra długoterminowa. Ktoś może powiedzieć; Wy (deweloperzy - red.) jesteście na dobrym rynku, to i tak z tego skorzystacie. Pewnie tak, aczkolwiek nie wszyscy. Nie jest takie proste bycie deweloperem, który zarabia pieniądze. Dzisiejszy rynek tej branży się konsoliduje, różni aktorzy różnie potrafią z tego rynku skorzystać.

Dr Karol Janas: poruszamy się od ściany do ściany

Kierownik Obserwatorium Polityki Miejskiej i Regionalnej (Instytut Rozwoju Miast i Regionów) i jeden z panelistów dr Karol Janas w rozmowie z serwisem BiznesInfo.pl puentuje, że polski rynek mieszkaniowy “odbija się” od ściany do ściany; po lewej stronie jest narracja o braku własności, a po prawej - wyłącznie własność i postulaty braku roli państwa (lub bardzo ograniczonej). Dr Janas opiniuje, że rozwiązanie jest…. gdzieś pomiędzy.

Jesteśmy w spektrum, optymalne rozwiązanie jest gdzieś pomiędzy tymi ścianami. W formie idealnej żadne z tych skrajnych postulatów nie ma szansy zafunkcjonować. Nie demonizowałbym własności, jest pożądana i wynika to z badań; 90-95 proc. ankietowanych Polaków chce nająć mieszkanie, jeżeli tylko otrzymają opcję dojścia do własności. Najem służy też rynkowi prywatnemu; pojawia się kontekst mobilności, z punktu widzenia samorządu wprowadza pewien problem (budżet - red.). Rozwiązanie np. oferowania nabycia prawa do własności po jakimś okresie najmu mogłoby być rozwiązaniem np. dla mniejszych ośrodków miejskich, które w ten sposób zatrzymywałyby obywatela.

Takie rozwiązanie mogłoby stanowić alternatywę - zamiast, jak podnosi sam dr Janas, obostrzeń w postaci regulacji rynkowych, usiłujących zmusić deweloperów do zaniechania inwestycji w mikroapartamenty.

W kontekście tęsknego spoglądania przez polityczną, lewą stronę narracji o rynku mieszkaniowym w kierunku Wiednia - utożsamianego z najlepszym rynkiem mieszkaniowym na świecie w związku z największą skalą inwestowania w budownictwo komunalne - doktor podnosi, że i tam próżno szukać idylli.

Wejście na rynek mieszkaniowy w Wiedniu też jest bardzo trudne. Najpierw rok trzeba mieszkać, być zameldowanym. Na rynku prywatnym to samo, co u nas, czyli bardzo wysokie ceny. To też nie jest tak, że Wiedeń rozwiązał wszystkie problemy mieszkaniowe. Wcale nie jest tak, że młodemu człowiekowi w Wiedniu jest łatwo zamieszkać.