Obowiązkowa wycena nieruchomości to dopiero początek. Nowy podatek może oznaczać rewolucję

Zagraniczni eksperci zachęcają polski rząd, żeby wprowadził ten podatek

Na początku lutego jednym z najbardziej dyskutowanych wśród przedstawicieli rynku nieruchomości dokumentów był raport OECD na temat polskiej gospodarki. Uwadze ekspertów nie umknął fakt, że sytuacja na rynku mieszkaniowym w naszym kraju jest bardzo trudna.

Zaproponowali, żeby podwyższyć podatek od nieruchomości w zależności od ich wartości. To już drugi głos, że Polska powinna szykować się na rewolucję. Podobną rekomendacją w listopadzie 2024 roku wystąpił MFW.

Obecne stawki sprawiają, że właściciel mieszkania w centrum dużego miasta zapłaci zaledwie kilkaset złotych rocznie, podobnie jak mieszkaniec małego domku na podkarpackiej wsi. W rozmowie z portalem BiznesINFO eksperci ds. rynku nieruchomości wskazują, jakie zmiany mogłyby czekać nas po wprowadzeniu podatku katastralnego w Polsce.

Tak mogą zmienić się czynsze za wynajem nieruchomości

Ekspert ds. rynku nieruchomości Jan Dziekoński w rozmowie z portalem BiznesINFO wskazuje, że wprowadzenie podatku katastralnego mogłoby wpłynąć na osoby, które kupiły mieszkania w celach inwestycyjnych, które obecnie stoją puste.

- Jeżeli w przypadku tych nieruchomości nie byłby tak śmiesznie niski, jak obecnie, pojawiłaby się także większa motywacja dla właścicieli, żeby je co najmniej wynajmować. Dzięki temu na rynku mogłaby wzrosnąć podaż - ocenia Jan Dziekoński.

Zdaniem eksperta nowy podatek wpłynąłby też na ceny nieruchomości wakacyjnych, które często też mają wysoką wartość.

- Po wprowadzeniu podatku katastralnego takie nieruchomości mogłyby trochę stracić na atrakcyjności. Polacy przestaliby kupować nieruchomości, z których korzystają tylko przez dwa tygodnie w roku, a potem stoją puste. W takim przypadku będzie rosła motywacja do tego, żeby wynająć je choć na pewien czas, żeby przynajmniej koszty podatku się zwróciły - dodaje Jan Dziekoński.

Ekspert tłumaczy też, jak zmiana obecnie obowiązującego podatku od nieruchomości wpłynęłaby na miesięczny koszt najmu mieszkań, które obecnie są zajęte przez lokatorów. Czy opłaty za najem mieszkania w takiej sytuacji mogłyby wzrosnąć?

- Właściciele mieszkań, które już są na rynku najmu oczywiście będą próbowali przerzucić koszt na najemcę, jednak tutaj należy brać pod uwagę także ich możliwości cenowe. Budżet najemców też nie jest gumy, więc gdyby to był wzrost rzędu 50-100 zł miesięcznie, to jeszcze byłoby akceptowalne, natomiast wzrosty rzędu 500 zł miesięcznie, czyli 6 tys. złotych rocznie mogłyby już nie być akceptowane przez najemców - dodaje Jan Dziekoński.

W jego ocenie podatek katastralny mógłby pozytywnie wpłynąć na rynek mieszkaniowy, pod warunkiem, że rząd znalazłby rozwiązanie, które uchroni przed dodatkowymi wysokimi kosztami osoby o najniższych dochodach.

Wielu Polaków nie myśli o nieruchomościach, jak o inwestycji

Katarzyna Kuniewicz - dyrektorka badań rynku Otodom zwraca uwagę na inny aspekt tego problemu: formalności jakich będą musiały dopełnić gminy i sami właściciele nieruchomości.

-Jest taka praca naukowa prof. Adama Czerniaka, która analizuje podejścia do nieruchomości mieszkaniowych w Europie, szczególnie systemy traktowania tych zasobów. W Polsce większość nieruchomości jest postrzegana jako majątek rodzinny, a nie wyceniana rynkowo, co utrudnia określenie ich wartości - mówi Katarzyna Kuniewicz, Dyrektorka badań rynku Otodom.

Jej zdaniem podejście Polaków do kwestii nieruchomości może mieć istotny wpływ na kwestie zmian podatkowych.

-W takiej sytuacji Polacy musieliby w większości udawać się do rzeczoznawców majątkowych, żeby zdobyć wyceny. Tutaj pojawiałyby się pytania do strony rządowej i samorządowej, jak stworzyć taki system, żeby te dane na temat wartości nieruchomości były dostępne i żeby można było z nich korzystać w celu ustalania podatku od nieruchomości. Najpierw należałoby jednak ustalić czy stworzenie go w obecnej rzeczywistości jest w ogóle możliwe - dodaje Katarzyna Kuniewicz.

Jej zdaniem ten proces mógłby zająć nawet kilka lat.

-Istnieje także kwestia wzrostu wartości nieruchomości, zależnego m.in. od inwestycji samorządowych w infrastrukturę. Co w sytuacji, kiedy wartość nieruchomości wzrośnie, np. gdy gmina wybuduje obok niej drogę? Co ile czasu wysokość podatku powinna być aktualizowana? Pytań w takiej sytuacji jest wiele - dodaje Katarzyna Kuniewicz.

Ekspertka w rozmowie z portalem BiznesINFO podkreśla, że choć system rynkowy, który jest obecnie stosowany w krajach rozwiniętych, może być interesującym modelem, jednak warto zrozumieć, jakie zmiany wprowadziły inne kraje OECD, by taki system wprowadzić i zastanowić się, czy jest on odpowiedni dla Polski.

Takie zalecenia OECD wydała dla Polski

Raport OECD na temat gospodarki naszego kraju na początku lutego 2025 roku wskazał, że Polska powinna przejść na system opodatkowania nieruchomości oparty ich wartości, który stosuje większość krajów OECD. Co by to zmieniło?

Według raportu “obecny system jest słabym wskaźnikiem zamożności i zdolności płatniczej podatników, ponieważ nie uwzględnia innych cech nieruchomości i jej lokalizacji, która jest kluczowym czynnikiem determinującym jej wartość”.

OECD zwraca też uwagę na niskie opodatkowanie mieszkań kupowanych pod wynajem i finansowanych kredytami: “Zniesienie limitów stawek podatkowych lub ustanowienie jedynie ogólnokrajowej stawki minimalnej i zezwolenie gminom na jej przekroczenie dałoby gminom większą autonomię w zakresie pozyskiwania dochodów”.

Mniejsze podatki mieliby jednak płacić gospodarze nieruchomości o niskich dochodach, a Ci, którzy nie byliby w stanie zapłacić całej kwoty w ciągu roku, mogliby robić to w ratach, podobnie jak właściciele nieruchomości w Kanadzie lub w Danii. Wartość dostępnych nieruchomości miałaby być regularnie aktualizowana, "co zostało ułatwione dzięki rozwojowi technologii cyfrowych”.