Jeden ruch rządu sprawi, że ceny mieszkań w Polsce spadną. Eksperci nie mają wątpliwości

Kiedy mieszkania w Polsce będą tańsze?

Żeby rozwiązać problem wysokich cen i braku dostępności mieszkań, rząd Donalda Tuska proponował kredyt 0 proc ., jednak nawet politykom koalicji rządzącej nie udało się porozumieć co do tego pomysłu. Jego przeciwnikami są politycy Polski 250 i Lewicy. Ze strony tych drugich pojawiła się też propozycja podatku od pustostanów, ale ministerstwo finansów szybko zareagowało informacją, że nie pracuje obecnie nad tym pomysłem.

Tymczasem sytuacja z miesiąca na miesiąc jest coraz gorsza i nawet na wynajem mieszkania części Polaków zwyczajnie nie stać. Dowodem na to są wyniki badań unijnego programu ESPON, które pokazały, że najem jest u nas jednym z najdroższych w Europie. Rząd ma więc trudne zadanie, żeby rozwiązać kryzys mieszkaniowy na wielu płaszczyznach. Jak to zrobić? Portal BiznesINFO postanowił zapytać ekspertów o to, jakie działania w tej kwestii powinni podjąć przedstawiciele władzy.

Kredyt 0 proc. pomoże Polakom kupić własne mieszkania?

Tomasz Lehman - Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości

Co powinien zrobić rząd, żeby Polaków było stać na kupowanie i wynajmowanie mieszkań?

Najważniejszą kwestią jest zwiększenie podaży, to znaczy, że ceny będą niższe, mieszkań na rynku będzie więcej. Żeby to osiągnąć, zamiast wspierać zakupy kredytami, rząd powinien wspierać otoczenie budownictwa, czyli poprawiać i upraszczać procedury dla deweloperów, pozwalać na przeznaczenie większych obszarów pod zabudowę i ułatwić  procedury uzyskania pozwoleń. W ten sposób będzie można generować zwiększenie podaży, a nie popytu - ocenia Tomasz Lehman analityk Instytutu Analiz Monitora Rynku Nieruchomości i przedstawiciel biura Nieruchomości RAPIT w rozmowie z portalem BiznesINFO.

Jego zdaniem wprowadzenie na rynek tzw. kredytu O proc. doprowadzi właśnie do zwiększenia popytu , a co za tym idzie wzrostu cen. - Nie twierdzę, że taki kredyt jest z definicji złym pomysłem, ale powinien być jednym z wielu elementów polityki mieszkaniowej państwa, a nie jedynym i najważniejszym rozwiązaniem - dodaje.

Na pytanie o to, co powinien zrobić rząd, żeby spadły ceny mieszkań na wynajem, analityk Monitora Rynku Nieruchomości zwraca uwagę, że tutaj także rozwiązaniem będzie zwiększenie podaży.  - Im więcej będzie na rynku mieszkań do sprzedaży, tym więcej osób będzie kupować je w celach inwestycyjnych, czyli na wynajem, w efekcie czego także ceny najmu będą spadać - ocenia Tomasz Lehman . Jego zdaniem obecnie, przy wyższych stopach procentowych rentowność inwestycji mieszkaniowych  jest mniejsza, dlatego ludzie rzadziej decydują się na zakup mieszkań inwestycyjnych.

Analityk Monitora Rynku Nieruchomości odpowiada też na pytanie, czy październik 2024 roku to dobry moment, żeby brać kredyt na mieszkanie, czy lepiej wstrzymać się z inwestycją kilka lat? . - Nikt nie wie tego, co będzie za parę lat, stopy procentowe mogą się zmieniać , wkrótce mogą być niższe, a później znów wzrosnąć. Jedyne pytanie, na które trzeba sobie odpowiedzieć, kiedy bierzemy kredyt mieszkaniowy, to pytanie o to, czy nas na niego stać - mówi Tomasz Lehman.

Odradzam zadłużanie się ponad swoje możliwości. Wszyscy pamiętamy kryzys z 2008 roku. Wtedy bańka została nadmuchana przez udzielanie kredytów każdemu, bez względu na zdolność kredytową. Przychodzili do mnie klienci, którzy nie mieli np. 500 zł na wycenę, czy na notariusza, a kupowali mieszkania za 200-300 tysięcy złotych. Korzystali z tego, że oferowano im kredyty, najczęściej w euro i znacznie droższe niż wartość mieszkania. Konsekwencje takich działań były dla wielu osób bardzo poważne, dlatego zanim zdecydujemy się na kredyt, warto np. sprawdzić dane, które mówią o tym, jakiego odsetka naszych rocznych dochodów nie powinno przekraczać zadłużenie.

Zobacz też: Coś dziwnego dzieje się na polskich ulicach. Unia ma na to sposób - będzie nowe prawo

Mieszkania TBS i SIM korzystnie wpłyną na rynek nieruchomości

W podobnym tonie wypowiada się ekspert ds. nieruchomości - Jan Dziekoński . W rozmowie z portalem BiznesINFO wskazuje na cztery obszary rekomendacji, które pomogą poprawić sytuację na rynku mieszkaniowym w Polsce.

Po pierwsze nie należy stymulować popytu, np. programami kredytowymi, które mają bardzo szeroki zasięg, ponieważ zarówno podstawowa wiedza ekonomiczna, jak i doświadczenia z programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. pokazały, że tego typu rozwiązania powodują wzrost cen.

Jako drugi punkt ekspert wskazuje zwiększenie podaży mieszkań dostępnych do kupna lub wynajmu.

Nie ma znaczenia, w jakiej formie te mieszkania będą się pojawiały, bo każde nowe mieszkanie zaspokaja popyt. Nawet, jeżeli jest to lokal na wynajem w dostępnej, niskiej cenie, może on potencjalnie zmniejszać popyt na kupno. Dobrym przykładem są mieszkania w formie TBS albo SIM. Powodują one, że potencjalni klienci znikają z rynku najmu komercyjnego albo rezygnują z zakupu mieszkania, bo mają długoterminowy i bezpieczny najem w atrakcyjnej cenie - wylicza.

Jaki wpływ na ceny mieszkań mają pracownicy budowlani?

Jako trzecie rozwiązanie Jan Dziekoński wymienia racjonalizację obecnie istniejącego popytu, czyli narzędzia i działania, które sprawią, że mniej osób będzie kupowało mieszkania spekulacyjnie, które nie trafią na rynek najmu lub mniej osób będzie inwestowało w najem krótkoterminowy zabierając mieszkania z rynku długoterminowego.

Można też wykonać pewne działania, dzięki którym koszty budowy budynków mieszkalnych będą niższe, np. obniżenie cen gruntów, które obecnie są wysokie ze względu na ich niską dostępność, ale też kosztów realizacji budowy. Największą bolączką jest dostępność pracowników w sektorze budowlanym i fakt, że koszty robocizny przekładają się później na wyższe ceny mieszkań - podsumowuje.

Ekspert zwraca uwagę, że koszty gruntów w Polsce na tle europejskim są bardzo wysokie. - Wynika to z tego, że mamy bardzo duże zaległości w zakresie planowania przestrzennego i regulowania regulowania planów miejscowych. Nie mamy też zachęty dla właścicieli do zabudowywania gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Obecnie jest odwrotnie, zniechęca się ich właścicieli do sprzedawania takich gruntów pod zabudowę przez tzw. opłaty planistyczne - dodaje.

Najlepszym rozwiązaniem, aby zwiększyć podaż według eksperta będzie budownictwo społeczne, motywowanie właścicieli pustostanów do wprowadzania ich np. na rynek najmu i nadbudowa starszych budynków. Zdaniem Jana Dziekońskiego rząd powinien też racjonalizować popyt, np. przez nakłonienie gmin do wprowadzania regulacji w temacie najmu krótkoterminowego. - Gminy powinny mieć narzędzia umożliwiające regulowanie takiego najmu, np. poprzez licencje lub ograniczenia kwotowe - podsumowuje analityk w rozmowie z portalem BiznesINFO.