Tyle deweloperzy zarabiają na mieszkaniach. Marże oszalały, sprzedaż spadła o połowę, zysk się podwoił
Deweloperzy przekonują, że bez dopłat do kredytów na start rynek mieszkaniowy w Polsce runie. Wtóruje mu ministerstwo rozwoju, którego szef twierdził, że rzekomo problemem Polaków w dostępie do mieszkań nie jest ich cena, lecz zdolność kredytowa, choć zlecone przez jego resort badania wykazały, że jest odwrotnie. W połowie 2024 r. w zasadzie wszyscy oprócz deweloperów i resortu rozwoju deklarują: zdajemy już sobie sprawę, że program kolejnych dopłat poskutkuje wzrostem cen. Te jednak rosną i bez kredytu na start i to nie ze względu na inflację, lecz na rosnące marże deweloperskie. Przy okazji publikacji sprawozdania finansowego jeden z największych graczy ujawnił, że już blisko połowa kwot, na które Polacy zadłużają się często na całe życie, ląduje po prostu w kieszeni deweloperów.
Peron odjechał. Sprzedaż leci na łeb na szyję, a deweloperzy zarabiają coraz więcej
W ciągu ostatniego roku jasny wgląd w to, jak kształtują się marże deweloperów, mieliśmy przy okazji publikacji zestawienia informacji o stawkach trójmiejskich deweloperów. Sięgały one 40 proc., choć trzeba przyznać, że wówczas mowa była przede wszystkim w o luksusowych budynkach w najbardziej prestiżowych lokalizacjach. Nadmorskich apartamentach o powierzchni sięgającej kilkuset metrów, a nie o budynkach, w których mogłaby zamieszkać przeciętna polska rodzina. Teraz jednak dysponujemy najnowszym sprawozdaniem Ronson Development za I połowę 2024 r. Inwestycje Ronson powstają jak najbardziej na cele mieszkaniowe - są to po prostu zwykłe, niewielkie bloki rozsiane po Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu i Szczecinie.
W pierwszej połowie 2024. Ronson Development miał 50,4 mln zł zysku netto . Jest to prawie dwukrotność 26,5 mln zł zysku netto sprzed roku. Łącznie w ofercie znajdziemy 577 lokali, a w ciągu I półrocza przekazano ich 381 (o 4 mniej niż przed rokiem). Sprzedać udało się 258 lokali, co z kolei stanowi dwukrotny spadek rok do roku. Jak więc Ronson Development udało się podwoić w ciągu zaledwie roku zyski netto, w tym samym czasie odnotowując dwukrotny spadek sprzedaży?
Deweloperzy bilansują spadek liczby sprzedanych mieszkań wzrostem marży
Odpowiedź stanowi rozdział “Wybrane zdarzenia w okresie sześciu miesięcy zakończonym 30 czerwca 2024” w sprawozdaniu zarządu Ronson Development. Zapoznać można się w nim ze szczegółami poszczególnych inwestycji, przede wszystkim tych największych, warszawskich. Obok liczby lokali i ich łącznej powierzchni widnieją tam także przychody, koszty sprzedaży, zysk brutto oraz… marża brutto. To właśnie ostatnia kolumna zdaje się stanowić odpowiedź na pytanie dotyczące wzrostów przychodów odwrotnie proporcjonalnych do liczby sprzedanych mieszkań .
Średnia marża inwestycji Ronson Development wyniosła 34,4 proc., przy czym poniżej 25 proc. marża spadła wyłącznie w przypadku trzech inwestycji. Najważniejsze jest jednak osiedle Ursus Centralny IIc , w ramach którego oddano do użytku 153 lokale o łącznej powierzchni 7272 mkw. Marża brutto dewelopera wyniosła w przypadku bloków na warszawskim Ursusie 48,1 proc . Przełożyło się to na zysk brutto rzędu blisko 43 mln złotych.
Poparcie dla kredytu na start topnieje w oczach
Dysponując informacjami o liczbie lokali i ich powierzchni nietrudno obliczyć, że średnia powierzchnia mieszkania, na których deweloper uzyskał blisko 50-procentową marżę, wyniosła niecałe 50 mkw . Eurostat przyjmuje, że do przeludnienia nie mamy do czynienia, gdy na jedną osobę w mieszkaniu przypada minimum jeden pokój dzienny i sypialnia. Znów nietrudno policzyć, że jeśli para młodych Polaków chciałby postarać się o dziecko, to 50-metrowe mieszkanie skutkowałoby warunkami mieszkaniowymi, które według europejskich standardów stanowią o przeludnieniu.
W takich okolicznościach nie powinno dziwić, że poparcie dla pomysłu kredytu na start topnieje nawet w rządzie. Co może się jednak okazać ważniejsze, topnieje także w sejmie. Dziś w sposób bardzo zdecydowany sprzeciw wobec dopłat do kredytów mieszkaniowych wyraziła Polska 2050. “To byłby prosty przepływ pieniędzy państwowych do deweloperów . Od tego nie przybędzie mieszkań. Potrzebujemy wsparcia dla budownictwa społecznego” - czytamy w komunikacie opublikowanym w serwisie X.
